«Negli anni 30, il sistema del credito soffriva di carenza di funding a lungo termine, proprio come oggi: la risposta vincente fu data dal presidente Roosevelt, con la creazione di Fannie Mae e Freddie Mac, due agenzie pubbliche che davano alle banche liquidità di lungo periodo in modo che queste potessero poi concedere mutui immobiliari».

Roberto Nicastro, direttore generale di UniCredit, sfida la fama negativa delle due agenzie americane, conquistata con il tracollo del mercato immobiliare del 2007, per entrare nel dibattito sulla necessità di un «piano salva-casa» lanciato il 9 ottobre scorso su questo giornale dal presidente dell’Ance, Paolo Buzzetti. «Il modello roosveltiano di Fannie Mac e Freddie Mac – spiega Nicastro – funzionò nel momento della crisi e poi a lungo successivamente ed è andato in crisi solo molto più di recente, dopo la piena privatizzazione delle due agenzie: questo perché la fiducia è un bene pubblico e in certe circostanze solo il settore pubblico può innescare un circuito di fiducia. In Italia oggi occorre un intervento di politica economica per rimuovere gli ostacoli alla concessione dei mutui casa».
Il tema è lo stesso lanciato da Buzzetti, come superare il blocco del credito e immettere liquidità destinata alla concessione di mutui alle famiglie. Buzzetti aveva scelto lo strumento dei covered bond emessi dalle banche, acquistati da investitori istituzionali (Cdp o Bce) e garantiti dalle ipoteche sugli immobili sottostanti.

Nicastro riconosce anzitutto che c’è stata, da parte del sistema bancario, una riduzione del 50% dei mutui casa negli ultimi anni e attribuisce la causa a tre ragioni principali: la mancanza di liquidità a medio-lungo termine per le banche; l’aumento consistente della rischiosità per le perdite associate ai mutui; il più generale clima, in Italia e in Europa, di incertezza dell’economia che ha portato alla riduzione della domanda. Per superare questa situazione critica, rilanciando l’edilizia e dando la possibilità a famiglie e giovani di comprare casa a condizioni sostenibili, occorre «un intervento pubblico ponte che, attraverso la creazione di strumenti di partenariato pubblico-privato, consenta di riattivare un circuito di positività e fiducia, almeno finché il mercato non riprenda a dare fondi di lungo termine».
Due i fronti di questa azione di politica economica. Il primo è proprio l’erogazione di fondi a lungo termine per le banche, con un orizzonte di almeno 6-7 anni. Nicastro lancia l’idea di un’agenzia pubblica alla Fannie Mae «ma – aggiunge – lo stesso lavoro potrebbe essere fatto anche da una struttura già esistente». Il riferimento è alla proposta di Buzzetti che proponeva un convolgimento diretto della Cassa depositi e prestiti. «Sicuramente la Cassa depositi e prestiti potrebbe essere uno degli interlocutori chiave», ammette Nicastro. Che cosa dovrebbe fare questa nuova agenzia o lo stessa Cdp? Le modalità di intervento possono essere diverse: la nuova agenzia o la Cdp «potrebbero acquistare portafogli di nuove erogazioni oppure le cartolarizzazioni di mutui esistenti fatte dalle banche».

Il secondo fronte è la copertura del rischio in una situazione che vede, a causa delle perdite associate ai mutui e alle difficoltà economiche delle famiglie, «raddoppiato il costo di rischio sui mutui oggi». Anche qui Nicastro vede «l’utilità di un intervento pubblico, non per accollare interamente sul settore pubblico il rischio, ma per condividerlo con le banche». E anche qui le modalità di intervento possono essere molteplici: c’è il fondo centrale di garanzia presso Cassa depositi e prestiti oppure – e sembra essere il modello che Nicastro ha in mente – «il modello dei consorzi fidi, con la creazione di strumenti specifici o l’estensione della missione di strumenti già esistenti».
Come già aveva proposto Buzzetti, anche Nicastro pensa a beneficiari selezionati dell’intervento pubblico. «L’intervento potrebbe essere diffenziato così da privilegiare, o prevedere plafond dedicati, a fasce sociali di popolazione, come le giovani coppie. Oppure si potrebbe premiare solo l’acquisto di immobili certificati per determinati livelli di sostenibilità ambientale ed energetica, in modo da favorire lo sviluppo di un’edilizia verde». Oltre alla sostenibilità sociale e ambientale, andrebbe tutelata anche una «sostenibilità economica nel tempo» con un tetto di finanziabilità della singola operazione pari all’80% del valore dell’immobile.