Il decreto entra in vigore il 4 giugno 2016, le disposizioni, per i contratti di nuova sottoscrizione, devono essere applicate dal 1° luglio 2016, infine devono essere emanate varie norme di secondo livello, di modifica e d’integrazione del testo unico bancario (D.Lgs. n.385 del 1° settembre 1993). Le norme riguardanti la valutazione dell’immobile sono emanate entro il 30 settembre 2016, quelle che si riferiscono all’inadempimento del consumatore sono applicabili, trascorsi sessanta giorni dall’emanazione, da parte del Ministero dell’Economia e delle finanze mediante disposizioni di attuazione che devono essere adottate entro 180 giorni dall’entrata in vigore del decreto.

La principale novità è l’introduzione nel TUB del Titolo VI – Capo I-bis Credito immobiliare ai consumatori.

Per una regolamentazione che innova fortemente quella in vigore, sono importanti anche le definizioni delle operazioni che rientrano nel suo ambito.

Le due definizioni più importanti sono innanzitutto “contratto di credito”, intendendo quello concesso (o promesso) da un intermediario autorizzato a un consumatore sotto forma di dilazione di pagamento, di prestito o di altra facilitazione finanziaria. Il credito ai consumatori relativo a beni immobili residenziali deve essere garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su un altro diritto reale o finalizzato all’acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato. Tutte le altre forme di contratto di credito non rientrano nell’ambito del Decreto 72/2016.

L’altra definizione è “costo totale del credito” che indica gli interessi e gli altri costi, incluse commissioni, imposte e altre spese, a eccezione di quelle notarili, conosciute dal finanziatore, in carico al consumatore in un contratto di credito. Sono compresi, anche costi dei servizi accessori – quelli proposti in combinazione con il contratto di credito – da sostenere obbligatoriamente per ottenere (o per godere delle stesse condizioni proposte) il finanziamento nonché quelli per la stima del valore del bene: nel primo caso il costo delle polizze assicurative, nel secondo la perizia estimativa. Sono escluse dal costo totale le spese relative alla trascrizione dell’atto di compravendita del bene e le eventuali penali in caso d’inadempimento degli obblighi stabiliti nel contratto.

Emergono importanti novità volte principalmente a garantire un elevato livello di protezione dei consumatori che sottoscrivono tali contratti tra le quali spicca, tra l’altro, l’imposizione da parte della direttiva di fornire al consumatore informazioni precontrattuali dettagliate su un Prospetto Informativo europeo standardizzato.

L’MCD chiarisce in primis l’ambito di applicazione delle nuove norme, circoscritto a mutui aventi ad oggetto la concessione di credito garantito da ipoteca su un immobile residenziale, mutui finalizzati all’acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su immobile edificato o progettato e il Consiglio dei Ministri conferma un altro punto critico del decreto, ovvero la non retroattività della legge. Ciò significa che sui contratti di mutuo già in vigore non è possibile applicare la clausola per il pignoramento diretto della casa nemmeno nei casi di surroga dei contratti di mutuo precedentemente sottoscritti.

Fra i vari aspetti quello forse di maggior impatto è stata la conferma dell’estensione a 18 mesi di rate mensili (rispetto alle 7 della versione iniziale) non pagate (anche non consecutive) come soglia oltre la quale si ha “inadempimento” da parte del consumatore con conseguente possibilità della Banca di procedere con la vendita dell’immobile senza passare per l’autorità giudiziaria. Questo significa che, dopo che siano saltate le 18 rate, la banca può mettere in vendita l’immobile e tenere dal ricavato della vendita (entro 6 mesi) quanto le sia dovuto, riconoscendo l’eventuale eccedenza al debitore. In caso il ricavato della vendita sia insufficiente, il prestito per il debitore verrà comunque considerato estinto. Sarà comunque un perito tecnico, in veste di soggetto terzo, a garantire una valutazione il più possibile equa dell’immobile.

Occorre sin da subito riconoscere che tale procedura tuttavia si attiva solo su base volontaria e, pertanto, su un accordo bilaterale tra banca e cliente. Alla stipula del contratto o anche successivamente, quando il finanziamento è già in corso, i due soggetti possono convenire che, in caso di inadempimento, la restituzione o il trasferimento del bene oggetto della garanzia comporta l’estinzione del debito. Una volta accettata nel contratto questa normativa non potrà essere derogata, potendosi però optare per il vecchio regime al momento della stipula del contratto di mutuo.

Il Governo ha infine introdotto una modifica “dell’ultima ora” accogliendo le richieste delle commissioni parlamentari che chiedevano l’introduzione dell’obbligo, (rispetto alla precedente sola facoltà) dell’assistenza del consumatore che intenda inserire la clausola di pignoramento nel suo contratto di mutuo da parte di un consulente.