Nella sua rilevazione trimestrale, l’Osservatorio sul Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ha certificato che i primi tre mesi del 2026 delineano una fase di netta espansione per il settore residenziale in Italia. Tra gennaio e marzo, le compravendite hanno sfiorato le 180mila unità, segnando un incremento del 4,4% su base tendenziale annua.

Il dato evidenzia la resilienza della domanda, in grado di esprimere notevole solidità strutturale. L’attuale slancio interessa l’intero territorio nazionale ed è supportato da un quadro macroeconomico in fase di consolidamento.

Andamento mercato immobiliare: per l’Osservatorio crescita diffusa nel 2026

La fase di sviluppo del mercato immobiliare coinvolge trasversalmente tutta la penisola, sebbene si riscontrino intensità differenti a livello geografico. Le performance di maggiore rilievo si concentrano nel Nord Ovest e nel Sud Italia, aree che registrano un incremento dei volumi pari al 5,1%. Un trend positivo si rileva, inoltre, nelle Isole, con un +4,8%, nel Centro, che segna un +4,6%, e nel Nord Est, in progresso del 2,2%.

Anche in assenza del quadro preesistente caratterizzato dai tassi bassi dei mutui, la propensione all’investimento residenziale si mantiene su livelli elevati. La ripresa risulta omogenea dal punto di vista demografico e amministrativo, poiché l’aumento delle transazioni riguarda in misura analoga sia i comuni capoluogo (+4,1%) sia i centri non capoluogo (+4,6%). Tali dinamiche trovano solido fondamento in una moderata crescita del Pil, attestata allo 0,7% annuo, e in un generale miglioramento dei parametri legati all’occupazione.

Dati OMI sul mercato immobiliare: impatto di mutui e agevolazioni

L’analisi dei flussi finanziari denota un rinnovato ricorso al credito da parte delle famiglie italiane. La quota di acquisti effettuati da persone fisiche tramite mutuo ipotecario è risalita al 47,8% del totale complessivo, invertendo la flessione dei trimestri precedenti. Il capitale erogato dagli istituti bancari per l’acquisto di abitazioni supera gli 11,5 miliardi di euro, cifra che rappresenta una crescita di circa l’11% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Contestualmente, si osserva l’impatto predominante degli acquisti supportati dalle agevolazioni per la prima casa, i quali sfiorano il 73% del volume di compravendite gestite da persone fisiche. La percentuale dimostra che le dinamiche transattive risultano sostenute prevalentemente dall’effettiva esigenza abitativa, lasciando alla componente di puro investimento un ruolo minoritario, frenato in parte dalle quotazioni in ascesa.

Nuove costruzioni: previsioni Osservatorio mercato immobiliare 2026

Un elemento di particolare rilevanza emerge dal comparto del nuovo. Le abitazioni di nuova costruzione, pur costituendo una fetta minoritaria pari al 6% del volume complessivo delle compravendite, mettono a segno un balzo in avanti degno di nota, con una crescita del 14,6% rispetto al primo trimestre dell’anno precedente. La performance si colloca nettamente al di sopra dell’incremento registrato dalle abitazioni esistenti, fermatosi a un comunque positivo +3,8%.

Le evidenze attuali corroborano le previsioni sul mercato immobiliare, orientando le stime per i mesi a venire verso uno scenario di duratura espansione. Le statistiche confermano la fase di crescita strutturale avviata nella seconda metà del 2024, delineando volumi di chiusura per l’anno in corso che potrebbero allinearsi verso il traguardo delle 800mila transazioni complessive sul territorio nazionale.

Focus mercato immobiliare a Milano, Roma e altri centri

Le otto principali aree metropolitane italiane mostrano una spinta propulsiva superiore alla media nazionale, totalizzando un incremento delle compravendite pari al 6,1%. In questo panorama spicca il risultato di Torino, che guida la ripresa con un +9,2%, seguita a stretto giro da Genova, in crescita dell’8,7%. Analizzando i dati lombardi, il mercato immobiliare di Milano si conferma estremamente reattivo, con un progresso del 7,1%.

Le realtà del Sud, come Palermo (+6,6%) e Napoli (+5,3%), evidenziano – a loro volta – segnali di marcato dinamismo. Per quanto concerne il mercato immobiliare a Roma, l’attività transattiva si attesta su un rassicurante +5,1%. L’unica eccezione di rilievo, all’interno del bacino dei grandi poli urbani, è rappresentata dal capoluogo toscano. A Firenze si osserva, infatti, una contrazione dei volumi del 2,9% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente.

Il seguente prospetto sintetizza le dinamiche del mercato residenziale nelle otto principali aree metropolitane italiane nel corso del primo trimestre del 2026. L’analisi mette a confronto le variazioni tendenziali delle compravendite, l’incidenza dei mutui ipotecari e le quote relative agli acquisti di nuove costruzioni.

Osservatorio immobiliare Agenzia delle Entrate: dinamiche delle locazioni

Spostando l’attenzione sul versante degli affitti, si nota una sostanziale stabilizzazione dei volumi scambiati. I nuovi contratti di locazione registrati nei primi tre mesi dell’anno si attestano a circa 262mila unità, corrispondenti a un marginale aumento dello 0,3%. Ciononostante, il valore economico complessivo generato dal comparto risulta in sensibile espansione.

I canoni annui aggregati raggiungono la cifra di 1,8 miliardi di euro, segnando un rincaro tendenziale del 4,1%. La motivazione di questa spinta economica va ricercata nel progressivo incremento dei contratti agevolati, in forte crescita sia per numero di registrazioni sia per importi pattuiti. Tali accordi sottraggono spazio alle locazioni immobiliari di lungo periodo, le quali continuano a registrare una progressiva diminuzione delle proprie quote di mercato.

L’iperammortamento 2026 entra ufficialmente nella fase operativa grazie all’approvazione della Corte dei conti del decreto attuativo. Le imprese italiane possono ora accedere ai nuovi incentivi della nuova Sabatini 2026 mirati alla digitalizzazione e all’efficientamento energetico delle strutture produttive.

La pubblicazione delle istruzioni ministeriali sblocca l’attesa, definendo i requisiti di accesso e le modalità telematiche di invio delle istanze per ottenere i benefici fiscali del bonus Transizione 5.0 sui beni strumentali acquisiti.

Iperammortamento 2026, quando entra in vigore il decreto attuativo?

Il percorso normativo ha raggiunto la piena operatività con la registrazione del provvedimento da parte dei magistrati contabili. Il passaggio formale conclude un iter durato quasi sei mesi, caratterizzato dal confronto istituzionale tra il ministero delle Imprese e del Made in Italy (MIMIT) e il dicastero dell’Economia e delle Finanze (MEF). Durante la concertazione, l’esecutivo ha rimosso alcune limitazioni iniziali, come la clausola restrittiva sulla provenienza geografica dei beni, ampliando in tal modo la platea dei beneficiari.

Le linee guida relative al nuovo iper ammortamento previsto per il 2026 disciplinano, pertanto, gli investimenti industriali avviati a partire dal 1° gennaio scorso e inseriti nel quadro strategico della Transizione 5.0. Il perimetro regolamentare offre così alle realtà produttive la certezza giuridica necessaria per pianificare lo sviluppo tecnologico a medio termine.

Come funziona il nuovo bonus 5.0?

La struttura dell’agevolazione introduce un meccanismo di maggiorazione del costo di acquisizione dei beni, superando il precedente modello basato sui crediti d’imposta. Nello specifico, l’iperammortamento premia in modo autonomo le spese dedicate all’autoproduzione di energia da fonti rinnovabili, eliminando il vincolo dei cosiddetti investimenti trainanti richiesti in origine dal Bonus 5.0.

Le aliquote applicabili variano in base all’entità dei progetti finanziati annualmente. È prevista, infatti, una maggiorazione del 180% per gli investimenti fino a 2,5 milioni di euro, quota che scende al 100% per gli importi compresi tra 2,5 e 10 milioni di euro, fissandosi infine al 50% per la fascia fino a 20 milioni. Restano invece escluse le soluzioni software in cloud, a seguito dei rilievi sollevati dagli organi di controllo finanziario.

Come funziona la nuova Sabatini?

L’impianto della norma prevede la rigenerazione annuale dei massimali di spesa, consentendo una precisa ripartizione dei costi su più esercizi. Frazionare un investimento complessivo di 5 milioni di euro in due quote paritetiche tra il 2026 e il 2027 permette di applicare l’aliquota massima su entrambe le frazioni.

Tale flessibilità genera un impatto decisivo sui bilanci aziendali, dinamica strettamente legata ai vantaggi dell’iperammortamento del 2026 per il risparmio di IRPEF e contributi rilevante per le società. Pertanto, la rigorosa mappatura delle scadenze contabili risulta indispensabile per scongiurare la perdita parziale delle agevolazioni spettanti.

Quando si può presentare la domanda di iperammortamento sul portale GSE?

La trasmissione delle istanze telematiche è consentita a partire dalle ore 12:00 del 13 giugno 2026 attraverso l’Area Clienti predisposta dal Gestore dei Servizi Energetici. L’accesso richiede l’impiego dell’identità digitale Spid o della carta di identità elettronica da parte del rappresentante legale. L’iter procedurale delineato dal GSE per l’iperammortamento del 2026 si articola in diverse fasi, partendo dall’invio di una comunicazione preventiva per ciascuna struttura produttiva.

Entro 60 giorni dall’esito positivo, le aziende devono confermare l’operazione direttamente sul portale del GSE. A lavori ultimati, e in seguito all’avvenuta interconnessione, la notifica di completamento, trasmessa tramite il medesimo portale del Gestore dei Servizi Energetici, deve essere inoltrata entro il 15 novembre 2028 per perfezionare definitivamente la procedura.

Adempimenti documentali e tecnici: il ruolo delle certificazioni nel decreto iperammortamento

Il riconoscimento delle maggiorazioni è subordinato alla produzione della documentazione tecnica e contabile. Rispetto ai precedenti programmi di incentivo, il nuovo decreto sull’iperammortamento estende l’obbligo di perizia tecnica asseverata anche ai progetti di importo inferiore a 300mila euro, assicurando maggiore trasparenza. Le imprese necessitano, inoltre, di una certificazione contabile rilasciata da un revisore legale, incaricato di attestare l’effettivo sostenimento delle spese in coerenza con le scritture aziendali.

La spettanza del diritto matura nel periodo d’imposta in cui si verifica l’ultimo evento tra la messa in funzione del bene e l’invio della comunicazione finale al GSE. Tuttavia, l’utilizzo in dichiarazione dei redditi rimane condizionato all’emissione della ricevuta formale da parte dell’ente controllore entro le tempistiche stabilite.

Il pagamento dell’IMU in caso di decesso senza successione spetta di diritto a chi è chiamato all’eredità, fin dalla data di apertura della stessa (ovvero dal giorno della morte). La temporanea mancanza di una pratica burocratica formale non cancella il debito con il Comune.

Per i tributi passati e non saldati dal defunto, vige la responsabilità solidale tra gli eredi, che devono compilare l’F24 inserendo i dati del de cuius. Per i mesi successivi al decesso, invece, ogni coerede risponde esclusivamente per la propria quota di possesso.

Fondamentale è la regola relativa all’IMU e al decesso avvenuto il 15 del mese: se la scomparsa si verifica entro la prima metà del mese, l’intera mensilità è a carico dei nuovi proprietari; qualora avvenga dal giorno 16 in poi, il mese viene imputato totalmente al defunto.

Decesso senza successione: quali sono le novità IMU nel 2026?

Chi subentra nella titolarità di un immobile deve avere ben chiaro quando si paga l’IMU nel 2026 per pianificare correttamente gli oneri tributari. Il calendario fiscale di questo mese conferma le tempistiche ordinarie: infatti, la scadenza della prima rata IMU del 2026 (il cosiddetto acconto) è fissata al 16 giugno. Per il saldo di fine anno, la scadenza rimane calendarizzata per il 16 dicembre.

Il calcolo dell’IMU per il 2026 relativo agli immobili ereditati richiede particolare attenzione. Per determinare l’esatto ammontare dell’imposta, i passaggi da effettuare prevedono di:

• partire dalla rendita catastale non rivalutata dell’immobile;
• rivalutare tale importo applicando una percentuale fissa del 5%;
• moltiplicare il risultato per il coefficiente associato alla specifica categoria catastale;
• proporzionare la cifra ottenuta ai mesi di effettivo possesso e alle quote millesimali spettanti a ciascun erede.

Quando gli eredi non devono pagare l’IMU?

Esistono precise casistiche normative che chiariscono, ai fini IMU, quando non si paga il tributo. L’esenzione principale tutela il coniuge superstite, che acquisisce automaticamente il diritto di abitazione (ex art. 540 del Codice Civile) sulla casa adibita a residenza familiare. In questo scenario, i figli o gli altri coeredi, pur diventando nudi proprietari delle loro quote, sono esonerati dal versamento per quell’immobile.

E per gli altri fabbricati? Per non pagare l’IMU sulla seconda casa nel 2026 (o per ottenere un abbattimento della base imponibile del 50%), l’edificio ereditato deve possedere rigidi requisiti: deve essere dichiarato inagibile o inabitabile e di fatto non utilizzato, previa perizia o dichiarazione sostitutiva presentata all’ente locale. In assenza di tali requisiti, una casa ereditata e non abitata sconta l’aliquota piena.

Cosa succede se la successione non viene fatta?

L’assenza di una dichiarazione depositata all’Agenzia delle Entrate non ferma l’esigibilità tributaria. Il subentro negli obblighi fiscali, infatti, si perfeziona anche con la sola accettazione tacita o presunta del patrimonio. Oggi i Comuni dispongono di strumenti digitali avanzati che consentono di incrociare le informazioni dell’anagrafe tributaria con i registri di stato civile per individuare i potenziali eredi.

Ignorare gli adempimenti espone i successori a sicuri avvisi di accertamento per omesso versamento, gravati da sanzioni e interessi legali. Risulta pertanto indispensabile, in mancanza della trasmissione telematica della successione, presentare apposita dichiarazione IMU all’Ufficio Tributi per regolarizzare le posizioni e prevenire contenziosi.

Il bonus 2026 per l’acquisto di posti auto impone regole rigorose per la realizzazione di nuove strutture destinate al parcheggio privato. Con la risposta all’interpello numero 118/2026, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti essenziali sui requisiti documentali e catastali necessari per ottenere il beneficio.

Un contribuente, avendo edificato una capanna in legno classificata come C/2 – nonché priva di indicazioni specifiche nella concessione edilizia – ha sollevato la questione relativa alla fruizione degli incentivi fiscali. Tuttavia, la pronuncia dell’Amministrazione finanziaria ha confermato l’impossibilità di accedere allo sgravio senza il rispetto tassativo delle normative urbanistiche vigenti.

Posti auto, quali sono i bonus per il 2026?

Il quadro normativo delineato dalla legge di Bilancio 2026 proroga e modifica le percentuali di rimborso per il recupero del patrimonio edilizio. Nello specifico, la legislazione stabilisce un’agevolazione del 36% per le spese sostenute nel biennio 2025-2026, con una soglia massima di 96.000 euro per unità immobiliare, destinata a calare al 30% nel 2027. Tuttavia, le agevolazioni per l’acquisto del box di pertinenza alla prima casa o per la sua edificazione beneficiano di un’aliquota maggiorata.

Infatti, qualora gli interventi riguardino l’abitazione principale dei titolari del diritto di proprietà o di diritti reali di godimento, la percentuale sale al 50% per il biennio in corso, scendendo al 36% per l’anno successivo. La norma agevola in via eccezionale le nuove edificazioni solo ed esclusivamente quando si tratta di parcheggi privati legati all’immobile.

Come usufruire della detrazione 50% per box auto?

Il caso analizzato dall’interpello recante data 8 giugno 2026 nasce dall’istanza di un cittadino che ha realizzato una struttura in legno su una corte in comproprietà, impiegandola di fatto come parcheggio. Nonostante l’utilizzo effettivo e un’attestazione tecnica successiva, la licenza autorizzativa originaria non specificava la natura della struttura né la sua connessione con l’immobile principale.

Inoltre, l’opera risulta accatastata come C/2, ovvero come magazzino o locale di deposito. L’istante riteneva sufficiente l’impiego reale della struttura e il trattamento ai fini dell’Imposta Municipale Immobiliare per ottenere la detrazione fiscale del 50%. La normativa, al contrario, richiede prove documentali antecedenti o contestuali all’avvio del cantiere edile.

Costruzione di un box pertinenziale: la risposta dell’Agenzia delle Entrate

L’Amministrazione finanziaria ha respinto l’interpretazione del contribuente, ancorando il diritto allo sgravio a elementi oggettivi e inequivocabili. Pertanto, in merito alla costruzione di un box pertinenziale, l’Agenzia delle Entrate ha ribadito quanto già espresso nella circolare 17/E del 2023: la condizione primaria per il riconoscimento del beneficio è l’esistenza di un vincolo di destinazione chiaro e formalizzato.

Di conseguenza, tale collegamento deve risultare in modo esplicito direttamente dalla concessione edilizia. Una certificazione redatta a posteriori da un professionista tecnico non possiede alcun valore sanante ai fini tributari. La mancanza del requisito documentale nel titolo autorizzativo preclude in partenza l’accesso al bonus per l’acquisto di un box auto o per la sua realizzazione ex novo.

Vincolo di pertinenzialità e categoria catastale C/6

Un ulteriore ostacolo, nel caso esaminato, riguarda l’inquadramento urbanistico e fiscale della struttura in legno. Per maturare il diritto allo scomputo IRPEF, l’immobile deve obbligatoriamente rientrare nella categoria catastale C/6, specifica per stalle, scuderie e, soprattutto, rimesse e autorimesse. Il manufatto oggetto dell’interpello, pur essendo impiegato per il parcamento dei veicoli, mantiene una classificazione C/2.

La difformità risulta decisiva per il rigetto dell’istanza. Questi principi si applicano in modo speculare anche alla detrazione per l’acquisto di un box già esistente. In ogni circostanza, infatti, la natura del bene e il suo collegamento indissolubile con l’unità abitativa devono emergere dai registri pubblici, senza lasciare margine a interpretazioni basate sul mero impiego pratico.

L’obbligo di procedere ad aggiornare la rendita catastale per i lavori legati al superbonus rappresenta uno snodo cruciale dal punto di vista tecnico ed economico. L’installazione di un nuovo ascensore, per esempio, finanziata tramite le agevolazioni edilizie statali, non si limita a migliorare l’accessibilità, ma può incidere direttamente sul valore fiscale dell’immobile.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’assenza di ampliamenti volumetrici non esclude la revisione del classamento. Occorre perciò stimare l’incremento qualitativo dell’edificio, garantendo la totale aderenza tra lo stato di fatto e le risultanze degli archivi dell’Amministrazione finanziaria.

Aggiornare rendita catastale superbonus: quando si deve?

L’obbligo di dichiarare le variazioni dello stato degli immobili scatta ogniqualvolta le opere edilizie incidano sugli elementi determinanti per il classamento. Secondo i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate nella risoluzione numero 21/E del 5 giugno 2026, la rivalutazione della rendita catastale dopo gli interventi del bonus 110 si rende necessaria qualora i lavori migliorino in modo apprezzabile le caratteristiche costruttive e impiantistiche.

L’installazione di un ascensore condominiale, pur non alterando la consistenza volumetrica o la planimetria delle singole abitazioni, innalza oggettivamente il livello funzionale dell’edificio. Di conseguenza, aumenta la capacità reddituale ordinaria delle unità immobiliari servite dall’impianto.

In tali circostanze, i tecnici incaricati devono procedere al riesame estimativo. Il mero inserimento di nuove tecnologie non attiva automatismi, bensì richiede una misurazione analitica basata sull’effettivo incremento del valore economico, in stretta aderenza al sistema delle tariffe d’estimo vigenti sul territorio.

Chi ha fatto il 110 deve aggiornare la rendita catastale?

I beneficiari delle detrazioni fiscali per l’efficientamento energetico e l’abbattimento delle barriere architettoniche sono tenuti a misurare l’impatto delle migliorie sul classamento immobiliare. La recente risoluzione dell’Agenzia delle Entrate sul superbonus specifica che i nuovi impianti, inclusi i sistemi di accumulo o gli ascensori, possono determinare il passaggio a una classe superiore se l’incremento di redditività risulta pari o superiore a differenze percentuali significative, ordinariamente stimate attorno al 15%.

Per scongiurare l’applicazione di una sanzione per il mancato aggiornamento catastale legato al superbonus, occorre presentare la dichiarazione Docfa compilando in modo esaustivo l’apposita relazione tecnica. Inoltre, gli attuali controlli sul superbonus si concentrano in larga misura sulla corretta rappresentazione del patrimonio, accertando che l’aumento delle rendite catastali rifletta fedelmente le reali condizioni dell’involucro edilizio post-intervento.

Lettere agenzia entrate superbonus 110: le procedure operative

L’invio di specifiche comunicazioni di compliance ha sollevato interrogativi di natura tecnica e procedurale tra i proprietari. Ricevere una lettera dell’Agenzia delle Entrate riguardante il superbonus significa dover regolarizzare tempestivamente la propria posizione, qualora l’adempimento dichiarativo sia stato precedentemente omesso. Sebbene il quadro normativo di riferimento sia rimasto inalterato, le attuali tecnologie informatiche garantiscono un monitoraggio capillare degli immobili oggetto di intervento.

In questo scenario, qualora l’aggiornamento impiantistico determini un effettivo incremento della capacità reddituale dell’unità immobiliare, la revisione della categoria catastale si configura come un atto dovuto. Diventa perciò essenziale produrre valutazioni tecniche rigorose: i professionisti devono misurare lo scarto tra il valore ante e post operam, sommando il valore medio infracensuario degli impianti per definire l’esatta classe di merito.

L’applicazione del bonus per la ristrutturazione nel 2026 in relazione alla residenza rappresenta uno degli snodi interpretativi di maggiore rilievo per i contribuenti. Attraverso la risposta all’interpello numero 119, diramata nella giornata di oggi 8 giugno 2026, l’Agenzia delle Entrate ha fornito indicazioni rigorose sull’accesso alla detrazione Irpef maggiorata al 50%.

Il documento di prassi esamina in dettaglio la necessità di destinare l’immobile ad abitazione principale al termine degli interventi di recupero, delineando inoltre le conseguenze fiscali derivanti da una futura locazione della proprietà e le modalità per gestire i giustificativi di spesa tra coniugi.

Chi ha diritto al bonus ristrutturazione nel 2026?

L’agevolazione fiscale per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio si rivolge ai titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’unità immobiliare al momento dell’avvio dei cantieri o del sostenimento delle spese. La legislazione in vigore fissa un’aliquota ordinaria del 36%, elevabile al 50% al verificarsi di determinate condizioni.

Rispondendo al quesito in esame, l’Amministrazione finanziaria ha chiarito che la fruizione del beneficio maggiore è subordinata alla destinazione d’uso. In merito al bonus per la ristrutturazione nel 2026, infatti, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la maggiorazione spetta di diritto a condizione che l’unità immobiliare venga effettivamente adibita ad abitazione principale a conclusione dei lavori. Pertanto, la dimora abituale del nucleo familiare deve coincidere con la chiusura delle opere, requisito da dimostrare in caso di controllo.

Bonus ristrutturazione 2026 seconda casa come funziona?

Quando i lavori interessano proprietà immobiliari non destinate a dimora abituale, l’inquadramento tributario cambia radicalmente. Infatti, per le opere di ristrutturazione su una seconda casa, le detrazioni per il 2026 risultano limitate all’aliquota base del 36%.

La risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello trae origine dalla peculiare situazione lavorativa dell’istante, un ufficiale delle Forze Armate, il quale, dopo aver avviato i lavori, ha ricevuto un trasferimento d’autorità in altra sede per due anni. Il quesito specifico del domandante mirava pertanto a comprendere se l’eventuale concessione in locazione dell’immobile a terzi durante tale assenza precludesse l’accesso all’aliquota del 50%.

L’Agenzia ha risposto affermativamente alla tutela del contribuente: se l’abitazione diviene dimora principale alla conclusione materiale degli interventi, il successivo affitto in periodi d’imposta seguenti non determina la perdita del beneficio. Pertanto, per salvaguardare il bonus per la ristrutturazione nel 2026 e avere ben chiaro come ottenerlo in situazioni affini, risulta essenziale cristallizzare la destinazione ad abitazione principale in coincidenza con la fine del cantiere.

Quali sono le novità per il Bonus ristrutturazione nel 2026?

Peraltro, l’impianto normativo previsto per il bonus casa nel 2026 impone direttive rigorose sotto il profilo della corretta rendicontazione contabile. Oltre al vincolo fondamentale della dimora abituale, il documento istituzionale dirime i dubbi relativi all’intestazione delle fatture tra familiari.

Un soggetto che finanzia materialmente i lavori ha pieno titolo per richiedere la detrazione, seppur i bonifici parlanti e le relative fatture commerciali risultino intestati all’altro coniuge. Per usufruire appieno del bonus per la ristrutturazione nel 2026, sapendo esattamente cosa comprende, risulta obbligatorio integrare i documenti giustificativi annotando il nominativo di chi ha effettivamente sopportato l’onere economico, indicando la percentuale di ripartizione.

Tale integrazione documentale deve essere perfezionata inderogabilmente entro il primo anno di fruizione del beneficio in dichiarazione dei redditi. La normativa tributaria esclude categoricamente la facoltà di modificare le percentuali di ripartizione delle spese in anni successivi.

Il versamento dell’acconto IMU 2026 rappresenta uno degli adempimenti fiscali di maggiore rilevanza per i contribuenti italiani. Entro il 16 giugno, i titolari di diritti reali su immobili, terreni e aree edificabili sono chiamati a corrispondere la prima rata dell’Imposta Municipale Unica. Risulta fondamentale comprendere con esattezza quali siano i soggetti obbligati, le metodologie corrette per la determinazione dell’importo e le casistiche normative che danno diritto a esenzioni o riduzioni. L’adempimento richiede attenzione alle disposizioni vigenti per evitare sanzioni, tenendo conto delle direttive aggiornate fornite dalle istituzioni competenti

Cosa cambia per l’IMU nel 2026?

L’imposta municipale unica mantiene inalterata la sua struttura fondamentale, confermando l’obbligo di versamento per i possessori di fabbricati, aree edificabili e terreni. A differenza di altre comunicazioni fiscali, non è previsto che il bollettino dell’IMU per il 2026 arrivi a casa. Spetta direttamente al contribuente, invece, quantificare l’importo dovuto e procedere al saldo.

Tra le misure confermate, permane l’esenzione per gli immobili occupati abusivamente, a condizione che vi sia una regolare denuncia in grado di attestare l’effettiva indisponibilità del bene. Restano esonerate dal tributo le abitazioni principali, a eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8 e A/9).

Inoltre, la casa familiare assegnata al genitore affidatario tramite provvedimento giudiziale risulta esente, essendo assimilata per legge all’abitazione principale, senza alcun obbligo di residenza anagrafica per il coniuge non affidatario.

Quando si paga l’IMU nel 2026?

Il rigoroso rispetto delle tempistiche risulta essenziale per non incorrere in oneri aggiuntivi. Riguardo all’IMU 2026, la scadenza della prima rata è fissata perentoriamente al 16 giugno. Entro tale termine, è obbligatorio corrispondere l’acconto dell’imposta senza l’applicazione di sanzioni o interessi di mora.

Qualora il versamento venga effettuato a partire dal giorno successivo, il contribuente dovrà avvalersi dell’istituto del ravvedimento operoso, aggiungendo al tributo originario una sanzione in misura ridotta e i relativi interessi legali maturati giorno per giorno.

Dal punto di vista operativo, il pagamento si effettua attraverso la compilazione del modello F24 per l’IMU 2026, indicando i codici tributo corretti e i dati identificativi dell’ente locale beneficiario. Lo strumento telematico o cartaceo garantisce la precisa attribuzione delle somme versate alle casse della tesoreria pubblica.

Come si calcola l’IMU nel 2026?

Per eseguire il corretto calcolo dell’IMU 2026, occorre partire dalla rendita catastale dell’immobile, rivalutata del 5%, alla quale si applica un moltiplicatore variabile in base alla categoria catastale di appartenenza. Per le aree edificabili, invece, la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio rilevato al primo gennaio dell’anno di imposizione.

I terreni agricoli sono parimenti soggetti al prelievo, calcolato sul reddito dominicale rivalutato del 25%, fatte salve le specifiche esenzioni per coltivatori diretti o per i terreni ubicati in determinate aree montane.

Per definire i dettagli applicativi, è opportuno consultare le direttive sull’IMU 2026 dell’Agenzia delle Entrate, documenti che forniscono chiarimenti ufficiali sull’interpretazione normativa e sulle corrette procedure di determinazione della base imponibile.

Quali sono le aliquote IMU per il 2026?

Alla base imponibile determinata secondo le regole descritte si applicano le aliquote e le detrazioni già in vigore nell’annualità precedente. Nello specifico, per la prima rata si utilizzano le percentuali stabilite per il 2025. Spetta poi alle singole amministrazioni comunali, ai fini dell’IMU 2026, definire attraverso una delibera del consiglio o della giunta le aliquote aggiornate e definitive.

Queste ultime verranno impiegate per il saldo di dicembre, che assolverà alla funzione di conguaglio per l’intero anno fiscale. Gli enti locali possiedono altresì l’autorità di determinare i valori di riferimento per le aree edificabili, stabilendo criteri rigorosi basati sulla zona territoriale di ubicazione, sull’indice di edificabilità consentito e sulla destinazione d’uso prevista dagli strumenti urbanistici.

Esenzioni e riduzioni IMU: quali agevolazioni per il 2026

La disciplina tributaria prevede specifiche agevolazioni volte a mitigare il carico fiscale in determinate circostanze. Il prelievo si applica integralmente sugli immobili tenuti a disposizione, confermando la tassazione piena prevista per l’IMU 2026 sulla seconda casa per le vacanze.

Esistono tuttavia importanti riduzioni: un abbattimento del 50% della base imponibile è concesso per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili, nonché per le unità immobiliari concesse in comodato d’uso gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado.

Un’ulteriore agevolazione riguarda le abitazioni locate mediante contratto a canone concordato, le quali beneficiano di una riduzione dell’imposta pari al 25%. Le pertinenze dell’abitazione principale godono dell’esenzione totale esclusivamente nel limite di un’unità per ciascuna delle categorie catastali ammesse.

Al fine di agevolare la comprensione delle diverse casistiche impositive, la tabella seguente sintetizza il trattamento fiscale riservato alle principali categorie immobiliari ai fini dell’IMU 2026, definendo l’assoggettamento, le agevolazioni previste e le modalità di determinazione della base imponibile.

Nel panorama finanziario europeo, l’Italia registra condizioni particolarmente favorevoli per i mutui di giugno 2026. Le rilevazioni dell’European Mortgage Federation confermano, infatti, che la penisola offre condizioni di credito ipotecario tra le più competitive del continente, con una media generale attestata al 3,38%.

Nonostante l’evidente convenienza economica immediata, le persistenti tensioni inflazionistiche globali richiedono un’attenta ponderazione prima di sottoscrivere un contratto, soppesando accuratamente i rischi legati all’instabilità geopolitica.

Come saranno i tassi dei mutui a giugno 2026?

Il mercato immobiliare europeo viaggia a due velocità. Mentre l’Italia si mantiene su livelli virtuosi, nazioni come Ungheria e Romania registrano i tassi più alti sui mutui, superando ampiamente la soglia del 5%. Perfino contesti storicamente solidi, come il Regno Unito, affrontano costi di indebitamento superiori alla media nazionale italiana.

In questo scenario, individuare i migliori mutui oggi disponibili sul mercato richiede un’analisi puntuale delle singole proposte bancarie. Le opzioni a tasso variabile continuano a mantenere un parametro medio del 2,62%, garantendo un margine di convenienza rispetto al 3,37% della soluzione a tasso fisso e rata bloccata.

Lo scarto si traduce in un risparmio mensile concreto, rendendo le attuali condizioni italiane estremamente interessanti per i futuri acquirenti, pur all’interno di un contesto macroeconomico complesso e frammentato. Il confronto tra le condizioni applicate in diversi Paesi europei evidenzia l’attuale competitività del sistema bancario italiano, come illustrato nel prospetto sottostante che analizza i tassi medi e il posizionamento relativo sul mercato continentale.

Quando si abbasseranno i mutui 2026?

La prospettiva di una flessione del costo del denaro resta strettamente ancorata alle prossime mosse della Banca Centrale Europea. L’inflazione in moderato rialzo, passata al 3,2% su base annua a maggio, frena le speranze di un imminente allentamento della politica monetaria.

Al contrario, i mercati finanziari ipotizzano possibili interventi restrittivi già a partire dalle imminenti riunioni istituzionali di Francoforte. Di conseguenza, effettuare un’accurata simulazione del mutuo risulta indispensabile per prevenire sgradite sorprese finanziarie a lungo termine. Un eventuale incremento di 25 o 50 punti base andrebbe a erodere progressivamente il vantaggio del parametro variabile, incrementando l’onere mensile per i debitori.

Le tempistiche per una reale discesa degli indici appaiono dunque incerte, suggerendo un approccio prudenziale che tenga conto non solo delle necessità immediate, ma anche della reale sostenibilità del debito.

Quali sono le promozioni per i mutui nel 2026?

Il dinamismo del mercato bancario nazionale spinge gli istituti di credito a formulare proposte altamente competitive per intercettare i nuovi mutuatari. L’individuazione del miglior tasso per il mutuo sulla prima casa richiede l’analisi di pacchetti strutturati, poiché le banche affiancano al finanziamento agevolazioni specifiche, quali:

• la decurtazione dello spread per le compravendite di immobili ad alta efficienza energetica;
• l’azzeramento o il taglio parziale dei costi legati all’istruttoria iniziale;
• il contenimento degli oneri richiesti per le perizie tecniche obbligatorie.

Nonostante l’indicizzazione dell’Euribor appaia vantaggiosa, l’incertezza macroeconomica induce gli intermediari a spingere sui finanziamenti a rata fissa. Per orientarsi, lo studio scrupoloso dei Fogli Informativi resta un passaggio ineludibile: solo analizzando l’Indice Sintetico di Costo è possibile valutare l’onere reale dell’operazione prima della stipula contrattuale.

Quali sono le previsioni per i tassi di interesse nel 2026?

La natura pluriennale del credito immobiliare impone riflessioni strategiche a lungo raggio. Infatti, le attuali tensioni macroeconomiche alimentano lo spettro di nuove strette monetarie, imponendo massima cautela a chi si appresta a finanziare un immobile. In questo scenario, confrontare i mutui proposti dalle banche costituisce un passaggio ineludibile per tutelare i propri risparmi ed evitare esposizioni rischiose.

Nell’eventualità di due interventi restrittivi consecutivi della BCE, lo spread tra le diverse tipologie di finanziamento subirebbe una drastica contrazione nel giro di pochi mesi. Davanti a questa prospettiva, procedere al calcolo della rata del mutuo risulta fondamentale per testare la reale capacità di rimborso del nucleo familiare. Per chi possiede margini di bilancio ristretti, bloccare il tasso alle condizioni attuali garantisce uno scudo ottimale contro le repentine oscillazioni dei mercati finanziari.

Il disegno di legge 1894, depositato in Parlamento su iniziativa del senatore Maurizio Gasparri, delinea con chiarezza come cambia la figura dell’agente immobiliare in Italia. L’obiettivo del provvedimento è aggiornare la storica legge 39/1989, innalzando gli standard qualitativi del settore attraverso regole più stringenti su accesso, formazione e tutele finanziarie.

Dalla necessità di un percorso accademico dedicato all’obbligo di incarico scritto, fino all’inquadramento del property manager, la riforma mira a garantire maggiore trasparenza nelle compravendite, contrastando fermamente l’abusivismo.

Agente immobiliare, come cambia l’accesso: formazione e università

Il primo pilastro della riforma riguarda i requisiti di accesso. In base al testo normativo, per comprendere appieno come cambia la professione di agente immobiliare, occorre guardare alla futura introduzione di un diploma di laurea specifico, che sarà definito dal ministero delle Imprese e del made in Italy di concerto con il ministero dell’Università.

Inoltre, le commissioni esaminatrici presso le camere di commercio vedranno la presenza obbligatoria di almeno due professionisti con un minimo di cinque anni di attività alle spalle. A ciò si aggiunge il vincolo dell’aggiornamento costante. Infatti, il disegno di legge 1894, il cui iter è stato illustrato dal deputato Raffaele Nevi, fissa a 60 ore triennali la formazione obbligatoria per garantire costantemente elevati standard di competenza sul mercato.

Agente immobiliare: il nuovo conto segregato a tutela dei clienti

Un elemento cruciale della riforma riguarda la gestione delle somme affidate all’agente immobiliare. Il disegno di legge introduce un conto corrente dedicato, sul quale far confluire caparre confirmatorie, acconti e depositi fiduciari.

Come precisa il testo normativo, si tratta di liquidità «depositate in un conto separato dal patrimonio dell’agente e destinato esclusivamente alla gestione fiduciaria delle medesime», con l’ulteriore e fondamentale garanzia che tali fondi «non sono aggredibili dai creditori dell’agente né rientrano nella massa attiva in caso di procedure concorsuali».

Si crea, pertanto, uno scudo a protezione dei consumatori a carico dell’intermediario, assicurando al contempo la totale tracciabilità dei flussi finanziari.

Trasparenza sulle provvigioni dell’agente immobiliare

Per abbattere il numero di contenziosi civili, spesso causati da accordi verbali poco chiari, la normativa sancisce l’obbligatorietà dell’incarico in forma scritta. Pertanto, chiunque eserciti la mediazione sarà «tenuto a sottoscrivere un incarico scritto conferitogli dal proprietario nel quale sono definite le condizioni di vendita o locazione dell’immobile oltre all’autorizzazione a promuoverlo».

Questo documento dovrà dettagliare ogni aspetto contrattuale. Inoltre, le nuove disposizioni estendono le regole previste per l’agente immobiliare alle transazioni di quote societarie con sottostante immobiliare. L’intervento colma un vuoto legislativo frequentemente sfruttato per eludere il pagamento delle provvigioni.

Quali novità sul property manager?

Il provvedimento inquadra, a livello legislativo, il property manager, formalizzando la gestione professionale per conto di terzi. La norma chiarisce in modo inequivocabile che rientrano in questo perimetro le «attività di gestione immobiliare professionale svolte per conto di terzi in modo organizzato e continuativo, quando incidono su rapporti contrattuali aventi ad oggetto beni immobili».

Tale attività, in forte espansione grazie alle locazioni brevi, richiederà gli stessi requisiti previsti per un agente immobiliare tradizionale. Il vincolo, dunque, si applica a chi ha effettivo potere negoziale, escludendo, di contro, le mere operazioni amministrative o materiali.

Per fornire un quadro d’insieme analitico delle novità introdotte dal disegno di legge 1894, si propone di seguito un prospetto riepilogativo. La tabella mette a confronto la normativa previgente con le nuove disposizioni, delineando l’obiettivo legislativo di ciascuna misura e individuando i principali soggetti interessati.

L’architetto Mario Cucinella trasformerà a suon di palazzi il quartiere di Santa Giulia, l’area alle porte di Rogoredo dove si sta realizzando l’arena per le Olimpiadi invernali del 2026. Il progetto che verrà trasformato in realtà da Lendlease – l’operatore australiano che sta sviluppando Mind – è stato presentato nella mattinata di giovedì 4 aprile.

Si tratta di un quartiere autonomo, una sorta di cittaà nella città. Al centro c’è un nuovo parco urbano con attrezzature per lo sport e il tempo libero. Tutt’attorno verrano costruiti edifici ad uso pubblico come l’arena che verrà gestita da Eventim (in grado di ospitare 16mila persone), oltre al campus e alla nuova sede del conservatorio Giuseppe Verdi (ospiterà 1.500 studenti e potrà garantire loro 200 posti letto). Secondo alcuni calcoli spannometrici, quando l’intervento sarà terminato l’area riuscirà a catalizzare attorno a sé circa 28mila persone al giorno tra residenti, studenti, spettatori, sportivi e lavoratori. In breve, è come se venisse realizzato un nuovo comune di medie dimensioni dentro i confini comunali di Milano.

Una città “compatta”, costituita da viali alberati, strade residenziali, percorsi pedonali, ciclabili, piazze, giardini. In particolare il masterplan prevede due macro aree: un business District e un’area con appartamenti. La prima è già parzialmente costruita ed è composta dal quartier generale di Sky, l’edificio adibito a uso uffici e retail Spark Three, due nuovi edifici Spark One e Spark Two che ospitano la nuova sede di Saipem e quelle di Sma e Geodis e, con un’ampia presenza di attività commerciali, lo Spark Food District. 

Spark Living, invece, sarà il primo lotto residenziale a essere realizzato e sorgerà nei pressi dello Spark Business District, della stazione MM e FS di Rogoredo e del futuro Bosco della Musica. Si tratta di un complesso di due edifici a corte in linea con i più innovativi standard energetici. Case, ma anche servizi per la comunità e spazi collettivi.

A Nord del parco, inoltre, verranno costruite altre due macro aree: una più commerciale costituta da due piani interrati e uno fuori terra (chiamata Soul) e un’altra prettamente residenziale. Quest’ultima (chiamata Linfa) sarà caratterizzata da abitazioni che si affacciano su una promenade che corre a fianco di uno specchio d’acqua per quasi 400 metri. Questi edifici daranno vita a una sequenza di corti interne private, attraversate da viali secondari e vie minori. Proprio accanto a Soul verrà costruita la nuova Esselunga, un Superstore.

I cantieri partiranno nei prossimi mesi. L’approvazione dei piani di coordinamento è avvenuta a dicembre 2023, proprio dopo questo passo è scattata la progettazione definitiva propedeutica alla richiesta dei permessi di costruire. Il primo lotto che verrà costruito sarà quello dello Spark Living (i cui lavori dovrebbero iniziare entro la fine del 2024); successivamente verranno eretti gli edifici dell’area retail vicino all’Arena, Soul e, infine l’area residenziale Linfa. “L’obiettivo è quello di realizzare le opere nel corso dei prossimi otto anni con un target di massima di fine lavori intorno al 2032”, puntualizzano da Lendlease.

“Il masterplan di Santa Giulia che LendLease e lo studio dell’architetto Mario Cucinella presentano oggi rappresenta un momento importante, di snodo, per la rigenerazione urbana di quest’area di Milano, un intervento che riconnetterà il quartiere alla città in maniera sostenibile e offrirà nuove occasioni di crescita e sviluppo al nostro territorio e ai cittadini che vi abitano – ha commentato il Sindaco di Milano Giuseppe Sala -. Sono certo che nei prossimi anni Santa Giulia riuscirà a trasformarsi in un’area molto attrattiva e parte del merito sarà da ascrivere a questo progetto e ad alcuni elementi che lo caratterizzano nel profondo: dall’esteso parco urbano al campus e alla nuova sede del Conservatorio Verdi, dalle opportunità abitative accessibili e attente all’impatto ambientale che saranno proposte all’Arena che nel 2026 ospiterà le gare olimpiche di hockey maschile e successivamente accoglierà eventi sportivi, concerti e altre manifestazioni internazionali”. 

CBRE Design Collective è una nuova realtà che offre servizi di progettazione architettonica, di ingegneria e disegno di interni.

Guidato da Lorenzo Galbiati, Responsabile di CBRE Design Collective per l’Italia, e affiancato da otto professionisti operativi presso gli uffici di Milano e Roma, il team italiano   sfrutterà le sinergie con il network globale, composto da oltre 450 designer, distribuiti in 19 Paesi e 41 Design Studios.

Con un focus specifico sulla progettazione di interni uso ufficio, ma presto esteso ad altre tipologie di asset class, l’obiettivo della divisione italiana è di offrire ai clienti soluzioni personalizzate e innovative.

Mirko Baldini, CEO di CBRE Italy (nella foto): “Ci poniamo al fianco dei nostri clienti offrendo una consulenza completa in tutte le aree del real estate e Design Collective è sicuramente un servizio importante che i clienti sapranno apprezzare. Il team italiano godrà del supporto del nostro network globale e lavorerà in sinergia con tutte le linee di business fin dalle fasi iniziali dei progetti, aiutando identificare gli spazi e gli immobili considerando anche gli aspetti tecnici”.

Lorenzo Galbiati, Responsabile di CBRE Design Collective per l’Italia: “I nostri servizi ci permetteranno di fare la differenza sul mercato. Siamo in grado di progettare e realizzare spazi di lavoro pienamente in linea con i valori e la cultura aziendale dei nostri clienti, concepiti per rafforzare legami e incrementare il senso di appartenenza, permettendo a chi li frequenta non solo di lavorare meglio, ma di vivere la miglior esperienza possibile”.

Quando si parla di case, edifici ed immobili la questione della sostenibilità è diventata centrale. Si pensi, ad esempio, a quando si vuole rendere la propria abitazione efficiente dal punto di vista energetico, attraverso un miglior isolamento termico, l’istallazione di pannelli fotovoltaici e tutti quegli interventi che, nel corso del tempo, non solo riducono l’impatto sull’ambiente ma anche i costi delle bollette.

Ma cosa si intende per edilizia e condomini sostenibili?

Entriamo più nel dettaglio concentrandoci sul tema dell’efficienza energetica.

Cos’è l’edilizia sostenibile

Quando si parla di edilizia sostenibile si fa riferimento a tutti i passaggi e le fasi, dalla progettazione e costruzione sino alla gestione delle strutture abitative e degli immobili in generale, che attraverso specifici interventi, tecniche e utilizzo di materiali, permette ridurre l’impatto ambientale.

Si passa dalla progettazione bioclimatica all’efficientamento energetico all’utilizzo di materiali sostenibili e alla gestione (uso e riuso) delle risorse.

A livello internazionale esistono numerose certificazioni, protocolli e standard in grado si fornire linee guida sulla progettazione e realizzazione che i criteri per garantire che un edificio, come esempio un condominio, sia effettivamente sostenibile.

Come rendere un condominio sostenibile dal punto di vista energetico

Ci sono tanti elementi che permettono di migliorare la sostenibilità di un condominio, primo tra tutti quello dell’efficientamento energetico che permette anche una riduzione dei costi a carico dei singoli condòmini.

Questi interventi hanno certamente, un costo che non è così facilmente gestibile per una famiglia anche se si utilizzano i numerosi bonus presenti su queste tipologie di miglioramenti. Però per chi potesse, ad un costo inziale nel corso del tempo si associa anche un abbattimento delle spese sulle bollette, quindi si tratta comunque di investimenti “ben spesi”.

Il primo passo da adottare potrebbe essere quello del miglioramento dell’isolamento termico, attraverso la sostituzione degli infissi o l’inserimento dei cappotti termici e lavori di coibentazione delle pareti esterne.

Inoltre, si potrebbe valutare, una volta garantito l’effettivo isolamento dell’abitazione, ad interventi di installazione di un impianto fotovoltaico in grado di autoprodurre energia elettrica utilizzando la luce solare. Questi impianti, oltre a produrre energia pulita, il fotovoltaico garantisce risparmi notevoli sulla bolletta perché quando si preleva energia dalla rete perché l’impianto non produce energia (per esempio quando non c’è il sole) si paga per il consumo, ma con l’impianto in funzione si utilizza la propria energia e questo significa bollette più basse.

L’impianto fotovoltaico si potrebbe integrare, inoltre, con l’istallazione delle pompe di calore in grado di trasformare l’energia elettrica dell’impianto fotovoltaico in energia termica; nei fatti, dunque, si sostituisce l’utilizzo del gas.

Ad oggi, tra le misure comprese nel cosiddetto Ecobonus, esistono i bonus:

• per la sostituzione degli infissi.
• per l’installazione di Pannelli Solari.
• per l’isolamento Termico e i sistemi di efficientamento energetico.

Tenuto conto della rapida crescita del mercato immobiliare immediatamente successiva agli anni della pandemia, si registra una stabilizzazione su valori che testimoniano in ogni caso una situazione di buona salute. Il vero rischio? L’incertezza legata all’evoluzione dei tassi di interesse e alle conseguenze prolungate sull’economia reale e sul potere d’acquisto delle famiglie. Questa in sintesi la situazione secondo l’Osservatorio sul Mercato Immobiliare Italiano di Nomisma che analizza la congiuntura del settore.

Mercato immobiliare: il quadro macroeconomico in Italia

“Il contesto macroeconomico nel quale si innesta il mercato immobiliare italiano in questa fase vede una situazione in cui il Pil italiano per il terzo anno consecutivo performa meglio di quello tedesco”, osserva Lucio Poma, capo economista di Nomisma. “Le previsioni per il 2024 vedono il Pil italiano al +0.7 per cento a fronte del +0.5 per cento tedesco, +0.9dell’area euro e +3,1 a livello globale. Un risultato, quello mondiale, che torna ad essere trainato dagli Stati Uniti, previsti al +2,1 per cento”.

Anche l’inflazione in Italia migliora, con un +0.8 per cento contro il 2,5 della Germania. In generale, spiega Poma, il calo dell’inflazione è però legato alle componenti “non core”: la diminuzione del parametro macroeconomico di fatto fatica a trasmettersi all’economia reale, e questo influisce sulla disponibilità di spesa del consumatore.

A ciò si aggiunga il prolungarsi di una situazione di alti tassi di interesse, che, invece di comunicare certezza ai mercati, fanno l’esatto opposto, lasciando intendere che le banche centrali non abbiano idea di come si evolverà lo scenario futuro e, di conseguenza, si mantengano in attesa.

L’effetto tuttavia si scarica sui consumatori i quali, schiacciati dagli alti tassi di interesse sui finanziamenti e dai prezzi al consumo ancora troppo alti,

vedono ridursi il potere d’acquisto e sperimentano una doppia difficoltà ad accedere al credito per acquistare casa:

rate troppo alte da un lato ed eccessiva selettività da parte delle banche dall’altro. A nulla vale il fatto che l’occupazione sia in buona salute, con regioni come Lombardia e Veneto che sperimentano di fatto la piena occupazione: i salari crescono comunque a ritmo ben inferiore all’inflazione e non contribuiscono alla sostenibilità delle finanze familiari. Ragione per cui la domanda di credito è in calo, come anche la domanda di acquisto di abitazioni.

Domanda e offerta di abitazioni

Quanto sopra, secondo Luca Dondi, AD di Nomisma, costituisce il principale fattore di debolezza del mercato immobiliare italiano. Il gap tra inflazione e stipendi è di oltre il 7 per cento, il che si traduce in un atteggiamento più selettivo delle banche nella concessione del credito. La componente di acquisti di case con l’ausilio del mutuo è quindi in diminuzione a causa dell’autoselezione della domanda: le famiglie rinunciano anche a fare domanda di istruttoria se percepiscono che la propria situazione non è sostenibile. Diminuiscono di conseguenza le intenzioni di acquisto delle famiglie e in generale le compravendite.

A causa di questa dinamica, sono infatti in calo di circa il 10 per cento le compravendite residenziali, attestatesi a 710 mila nel 2023 e previste a 695 mila nel 2024, 689 mila nel 2025 e 682 mila nel 2026.

“L’incertezza sulle prospettive rappresenta un fattore di inevitabile differimento delle scelte, soprattutto di quelle che presuppongono un ingente impegno di capitale, come l’acquisto della casa.

Non deve pertanto stupire che nell’ultimo anno la domanda di acquisto si sia ridimensionata rispetto ai livelli del 2022, quando il vento dell’euforia ingrossava le fila degli aspiranti proprietari. Ad essere venuto meno non è tanto l’interesse potenziale, che nel nostro Paese rimane strutturalmente sovrabbondante, quanto la disponibilità del settore bancario a supportare il percorso degli aspiranti mutuatari – commenta Luca Dondi. – Non sono poche le incognite che punteggiano la traiettoria del mercato immobiliare italiano nel 2024, anche se la principale rimane legata all’orientamento delle istituzioni finanziarie ad ogni livello. Il possibile ritorno a condizioni di maggior favore, in termini di propensione all’erogazione e di onerosità del credito, consentirebbe di scongiurare riflessi sui prezzi della flessione di domanda e transazioni. Se nel primo semestre il quadro non pare ormai destinato a mutare, dal secondo è lecito attendersi un cambio di rotta, con effetti che almeno inizialmente saranno piuttosto timidi”.

Prezzi immobiliari, previsioni fino al 2026

Per quanto riguarda i prezzi immobiliari, se nel 2023 l’aumento nominale per quanto riguarda le abitazioni è stato dell’1,5 per cento, la variazione è stata del -3,9 per cento se si considera l’inflazione. Per i prossimi anni, 2024, 2025 e 2026, l’istituto di Bologna prevede una crescita lineare dell’1,4 per cento in termini nominali in ciascun anno; valori che tuttavia, corretti per l’inflazione, dovrebbero tradursi in un -0,5 per cento nel 2024, -0,8  nel 2024 e -0,5 nel 2026.

Non è quindi la situazione dei prezzi – peraltro polarizzata tra città e città – a frenare il mercato quanto, piuttosto, quella del credito. Alla luce di tale quadro, per Nomisma non basterà un atteggiamento più accomodante da parte della BCE per determinare un’immediata risalita delle transazioni, ma sarà necessaria una fase di normalizzazione che agevoli il ripristino di condizioni più favorevoli alla domanda.

Meno acquisti con mutuo, più affitti

A fare da metronomo della risalita del mercato sarà, secondo Nomisma, la componente creditizia, la cui imprescindibilità risulta ormai acclarata, specie in una fase di debolezza ciclica. L’elevato costo del denaro ha fatto sì che la quota di compravendite assistita da mutuo si sia ridotta dal 48,4% del 2022 al 39,9% del totale degli acquisti del 2023.

Le difficoltà di accesso al mercato della compravendita hanno favorito un potenziale spostamento di interesse della domanda verso l’affitto,

che rispetto allo scorso anno è cresciuta di 3 punti percentuali. In altre parole, nel 2023 48mila nuclei familiari hanno rinunciato ad acquistare una casa a favore dell’affitto.

Secondo Nomisma, il calo delle compravendite registrato nel 2023 è imputabile esclusivamente alla componente di domanda che è uscita dal mercato perché dipendente dal credito (-26%), mentre gli acquisti senza mutuo continuano a crescere (+4,8%).

Affitti residenziali in Italia

La “fuga” dall’acquisto con mutuo sposta il mercato verso le locazioni, il che, aggiunto alla domanda di affitto da parte di categorie quali studenti e turisti, con il fenomeno degli affitti brevi, determina una pressione sull’offerta e una impennata dei canoni grazie alla maggiore attrattività delle rendite da affitti non tradizionali. L’aumento dei canoni di affitto nelle 13 città principali è stata del 3,8 per cento, con il massimo registrato dall’8,9 per cento di Bologna e il minimo dall’1,6 per cento di Palermo.

Il mercato immobiliare nelle città intermedie

Il focus dell’Osservatorio immobiliare Nomisma sulle città cosiddette intermedie ha evidenziato una variazione positiva seppure di modesta entità nei valori delle abitazioni (+1,2% per l’usato e 1,7% per l’ottimo stato), sintesi di dinamiche locali tutt’altro che omogenee. Ad esempio, se i mercati di Messina e Ancona fanno segnare una flessione nominale dei prezzi (rispettivamente -2,2% e -1%), quelli di Trieste e Novara (rispettivamente +3,2% e +3%) evidenziano una variazione positiva di entità doppia rispetto alla media dei mercati.

Sul fronte della locazione non si arresta la crescita dei canoni (+2,9% annuo).

La media sintetizza una certa variabilità tra i mercati monitorati: dal calo di Messina (-1,3%), alla stabilità di Bergamo (+5,1%) fino ad arrivare al picco di Perugia (+5,2%).

Considerando i tempi medi di vendita nel residenziale si assiste ad una certa stabilizzazione, nell’ordine di 5,2 mesi per le abitazioni in ottimo stato e di 5,6 mesi per quelle in buono stato. Anche in questo caso tra i mercati si assiste a una certa variabilità, con i tempi di vendita che oscillano tra i 3,5 mesi di Trieste e i 6 mesi di Ancona.

Infine, dall’Osservatorio Immobiliare emerge come la domanda abitativa, sia rivolta all’acquisto che alla locazione, sia sempre di più è orientata a privilegiare le dotazioni interne quali il balcone o terrazzo, il doppio bagno, la luminosità degli ambienti e la disponibilità del posto auto o del garage, oltre a servizi di connettività. A seguire, la ricerca privilegia le caratteristiche del contesto, quali la presenza di verde e la vicinanza ai servizi e trasporti pubblici e, infine, la tipologia dell’edificio, che viene valutata in termini di condizione d’uso e performance energetica.

Lo spostamento di interesse verso la locazione metterà ancora più in evidenza il sovraffollamento di un comparto che già oggi sconta un’evidente carenza di offerta.

Nel residenziale la migliore performance del segmento locativo rispetto a quello dell’acquisto ha sostenuto la crescita – anche se lieve – dei rendimenti lordi da locazione che si attestano al 5,6% annuo.

“Gli operatori immobiliari prevedono, per il 2024, una ulteriore diminuzione delle quantità scambiate sul mercato (47,5% dei giudizi) o, tuttalpiù, un’invarianza sui livelli dello scorso anno (44,3%). Solo l’8,2% degli intervistati prevede una ripresa delle compravendite per effetto di una maggiore accessibilità al credito, della disponibilità di nuove abitazioni in vendita e di un’accresciuta propensione all’acquisto, sostenuta anche dall’onerosità dei canoni di locazione” – conclude Elena Molignoni, Head of Real Estate Nomisma.

Lo afferma un’analisi di Immobiliare.it insights, che ha esaminato l’andamento delle quotazioni nelle aree periferiche di Milano nel periodo 2021-2023 e sulla base di queste ha previsto l’evoluzione dei prezzi nelle zone raggiunte verso il nuovo capolinea della «rossa» nel prossimo futuro.

L’arrivo della sotterranea nelle tre aree identificate (Baggio-Parri-Valsesia e Olmi, per complessivi 3,3 chilometri) non è a brevissimo termine: si parla del 2028/29, con inizio dei lavori tra la fine di quest’anno e i primi mesi del prossimo; l’esperienza però insegna che con le previsioni di tempo per gli scavi è meglio essere prudenti.

L’anticipo sui lavori

Nonostante questo è presumibile che un effetto metrò, come si è già verificato in occasioni analoghe, si evidenzi ben prima sul mercato. 
Lo studio di immobiliare.it quantifica nel 9,7 per cento in diciotto mesi l’apprezzamento di valore per le abitazioni che si trovano a meno di cinque minuti a piedi dalla nuova stazione della metropolitana, mentre per le distanze oltre cinque e fino a dieci minuti l’effetto si riduce a +5,2 per cento. 

Il prezzo medio delle aree interessate dai lavori di prolungamento attualmente è poco sopra i 2.880 euro al metro quadrato (Olmi è il quartiere più economico di Milano); le previsioni di prezzo generalizzate per le aree periferiche di qui a 18 mesi portano Immobiliare.it a stimare un aumento di quasi il 9 per cento; a questo va aggiunto l’effetto supplementare della metropolitana, che dovrebbe portare il prezzo medio a 3.200 euro per le case tra cinque e dieci minuti dal metrò e a 3.400 per quelle che permettono di arrivare in meno di cinque minuti.

Il precedente della M4

L’importanza della metropolitana sui valori immobiliari è affermata anche da un recente studio della società di servizi immobiliari Abitare Co. sull’andamento dei prezzi dal pre pandemia a oggi nelle zone servite dalle 113 fermate delle cinque linee sotterranee, comprendendo nel novero anche la linea Blu nella sua interezza. Dal report emerge che in 27 fermate la rivalutazione delle case nuove o integralmente ristrutturate ha superato il 40 per cento; nella media si è arrivati al 35,2 per cento, dieci punti in più rispetto all’incremento di prezzo dell’usato nelle medesime zone.

Bivio rivalutazioni

Al di là di cifre che appaiono più che altro un esercizio statistico non è negabile che esista un effetto metropolitana sui valori immobiliari, sia sui prezzi di vendita sia sui canoni di locazione per i contratti tradizionali e gli affitti brevi, e che l’incremento, almeno in termini percentuali, sia molto più evidente in periferia che nel centro storico: ad esempio tutte le rilevazioni confermano la M4 sta giocando un ruolo molto importante sui prezzi in viale Forlanini, in viale Corsica, in via Lorenteggio o al Giambellino. Il valore delle case di chi abita in piazza San Babila o in piazza Sant’Ambrogio invece si è rilevato relativo, dato che la propria zona era già molto ben servita dai mezzi pubblici.

Le condizioni di mercato in linea generale sono in netto miglioramento, ma per uscire dal debito immobiliare nel quale si trova l’Unione Europea, il calo dei tassi potrebbe non bastare.

La prova arriva dall’ultima analisi di Aew, uno dei principali gestori patrimoniali e di investimenti immobiliari con oltre 82 miliardi di Aum, che prevede 42,5 miliardi di euro di inadempienze sui prestiti immobiliari, con conseguenti perdite di 14,5 miliardi di euro nei prossimi tre anni per gli istituti di credito sui finanziamenti del commercial real estate. Il quotidiano economico spiega infatti che “la repentina discesa dell’inflazione e, all’orizzonte, un calo dei tassi – quindi dei mutui e dei costi di finanziamento degli immobili commerciali nell’Eurozona – dovrebbero riattivare, già dal 2024 ma con più accelerazione nel 2025, il dinamismo sui mercati; tuttavia molti devono ancora affrontare problemi con il rifinanziamento dei prestiti preesistenti per la riduzione dei valori delle garanzie”. 

Sulla base della nostra metodologia in tre fasi – ha sottolineato Hans Vrensen, head of research & strategy Europe di Aew– stimiamo che dei 572 miliardi di euro di prestiti immobiliari europei contratti nei settori non residenziali (il cosiddetto commercial) e originati tra il 2018 e il 2021, il 7,5% (pari a 42,5 miliardi di euro) andrà in default, mentre il 2,5% (pari a 14,5 miliardi) rappresenterà le perditeassociate non recuperabili. Si tratta di perdite in linea con quelle storiche sui prestiti CMBS europei (Commercial Mortgage Backed Securities) successivi alla crisi finanziaria globale”. 

Ma chi soffrirà di più? Secondo l’analisi di Aew il Paese più colpito sarà la Germania: Berlino potrebbe raggiungere perdite per il 4,5% (circa 7 miliardi di euro, inclusi 2 miliardi di euro nel commercio al dettaglio tedesco) dei 157 miliardi di euro di prestiti garantiti originati tra il 2018 e il 2021. 

Nel complesso la media europea si colloca al 2,5%, mentre i Paesi del Sud Europa, tra cui anche l’Italia, “essendo meno esposti dovrebbe avere una soglia di perdite inferiore al 2 per cento”. Le banche tedesche, ricorda il Sole “sono da tempo sotto osservazione, perché hanno il maggior numero di prestiti immobiliari commerciali nell’Unione Europea, insieme alle loro controparti francesi, ma hanno classificato una parte relativamente piccola di tali prestiti come in sofferenza (quota comunque in aumento)”.