Un mercato in crescita. La formula del rent to buy prevede la stipula di due contratti: il primo di affitto e il secondo di opzione che consente all’inquilino di comprare la casa a un prezzo stabilito nel contratto dopo un certo numero di anni. Nel caso in cui si opti per l’acquisto, le mensilità versate vengono detratte dal prezzo pattuito inizialmente. «Da un punto di vista commerciale si assiste a un notevole incremento del numero degli immobili proposto sul mercato con la formula del rent to buy grazie al fatto che ai costruttori, pionieri nell’applicazione di questa formula, si sono affiancati anche molti privati che pur di non ridurre eccessivamente il prezzo di vendita dilatano nel tempo l’incasso complessivo», sottolinea Alberto Girino, responsabile commerciale La Ducale, società di sviluppo immobiliare del gruppo Tecnocasa. Quella del rent to buy è inoltre una strada sempre più battuta anche dai compratori per i quali in fase di crisi riuscire a ottenere un mutuo resta ancora un percorso a ostacoli.

Come funziona. Se si prende in considerazione questa soluzione occorre sottolineare che il canone di affitto può essere maggiorato del 10-25% (ma in alcuni casi anche del 50%) rispetto a quello di un normale contratto di locazione. Questo perché una parte dell’affitto, per esempio il 50% del canone mensile, va al proprietario dell’immobile, mentre il resto va ad accumularsi come deposito per la compravendita finale. Volendo fare un esempio pratico, se si considera la vendita di un appartamento al costo di 100 mila euro (con un canone mensile di 1.000 euro), una parte, per esempio 500 euro, viene dato per l’affitto. Mentre il residuo, cioè i 500 euro mancanti, va ad accumularsi come acconto sul prezzo di vendita. Se, quindi, dopo cinque anni si deciderà di acquistare l’immobile non si dovranno pagare 100 mila euro, bensì 70 mila euro, perché 30 mila sono già stati pagati con parte dei canoni. In aiuto di chi vuole capirne di più il Notariato ha pubblicato sul proprio sito (http://www.notariato.it/it/news/le-10-cose-da-sapere-sul-rent-buy) un vademecum che spiega tutto quello che c’è da sapere sul rent to buy: vantaggi e svantaggi e quali sono le tutele previste dalla legge. Da sottolineare che la normativa prevede la trascrizione (che ha una durata massima di dieci anni) nei registri immobiliari del contratto di rent to buy. Questo consente al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti o altre pregiudizievoli.

Le novità introdotte con il decreto Sblocca Italia. Importanti novità sul tema sono state introdotte con il decreto Sblocca Italia. L’articolo 23 prevede in particolare qualche garanzia in più per le parti. Per esempio, se durante il periodo di affitto l’immobile viene venduto dal proprietario a qualcun altro, quest’ultimo «subisce» l’esistenza del rent to buy. Mentre se il proprietario si rende inadempiente e sorge un diritto di chi è in affitto alla restituzione questo credito vanta un privilegio speciale.

Vantaggi e criticità. Questo tipo di contratto presenta dei vantaggi sia per l’acquirente, che per il venditore. Il primo ha infatti la possibilità di poter comprare un appartamento dopo qualche anno senza temere un rialzo dei costi e senza dover richiedere nell’immediato un mutuo; mentre il secondo ha la possibilità concreta di vendere dopo un periodo stabilito, cosa non sempre facile in periodo di crisi. Da considerare che se l’inquilino, alla scadenza fissata, non esercita l’opzione di acquisto il proprietario può trattenere tutto o parte delle quote versate come acconto, a seconda delle condizioni del contratto. Un altro rischio è inoltre quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente: in questo caso occorre attivare una procedura di rilascio del bene.

A chi si rivolge. Questo tipo di formula è indicato per chi dispone di un reddito mensile abbastanza elevato perché spesso il canone maggiorato è superiore alla rata di un mutuo. È inoltre conveniente per chi non riesce ad accedere a un finanziamento bancario o per chi dispone già di un acconto ma non vuole accendere un mutuo. Rimandarne, infatti, l’accensione al momento del futuro acquisto significa chiedere alla banca un importo inferiore con spese di istruttoria e notarili minori.

Le tasse. Sul fronte della tassazione, fino al momento del rogito le imposte legate al possesso dell’immobile e le spese di manutenzione straordinaria sono a carico del proprietario, mentre l’inquilino è tenuto a sostenere quelle condominiali e di manutenzione ordinaria. Per quanto riguarda i canoni versati, la parte relativa al godimento dell’immobile viene trattata come un normale affitto, mentre la parte finalizzata all’acquisto viene tassata come un acconto sul prezzo di vendita.