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Se per l’acquisto di un immobile serve accendere un finanziamento, si potrebbe dover decidere tra un prestito o un mutuo, anche se non sempre si gode della doppia scelta. In alcuni casi ci si deve indirizzare obbligatoriamente sul prestito, dal momento che non ci sono possibili alternative.

Non tutti i prestiti sono ‘uguali’

Prima di mettere a confronto un mutuo con un prestito, già all’interno della categoria dei prestiti ci possono essere delle notevoli differenze. La più generale è quella tra un prestito finalizzato o un prestito personale:

  • quello finalizzato come ‘prestito casa’ è un finanziamento che può essere richiesto esclusivamente per l’acquisto di un immobile che possiede le caratteristiche accettate e indicate nel foglio informativo. Gli importi possono essere più alti di quelli previsti normalmente nei prestiti personali, così come le durate che però difficilmente supereranno le 120 rate e mai le 180. Per la richiesta è necessario certificare la motivazione per cui avviene la richiesta, presentando ad esempio il compromesso o l’atto di acquisto;
  • quello personale, per il quale non è necessario motivare l’acquisto. Di contro gli importi ottenibili e le durate massime si abbassano. Difficilmente si andrà oltre una soglia compresa tra i 50 e i 75 mila euro (a seconda della banca alla quale ci si rivolge) e come durata si rimane al massimo entro le 120 rate.

La differenza con il mutuo

Il mutuo è un finanziamento finalizzato che può essere richiesto per affrontare le spese di una certa entità, da rimborsare in genere in tempi lunghi. Se si sceglie quello chirografario viene meno l’aspetto della garanzia reale rappresentata dall’ipoteca, che invece è obbligatoria in quello fondiario o ipotecario (il primo può essere richiesto solo se interessa un immobile ‘prima casa’).

La possibile durata arriva fino a 30 anni (anche 40 con alcune banche) per il piano di ammortamento e le somme possono raggiungere centinaia di migliaia di euro fino al milione di euro. In base a quanto appena evidenziato, l’analisi delle differenze tra prestito o mutuo ha senso solo se prendiamo in esame un prestito casa ed un mutuo ipotecario.

Analizzando le durate e gli importi troviamo una notevole disparità che aumenta se si considerano anche altre elementi che hanno un impatto sui costi da affrontare. Vediamone insieme i 5 principali:

  • il notaio: in un prestito non serve l’intervento del notaio per l’accensione del finanziamento, quindi non si deve inserire l’onorario nel computo delle spese da affrontare;
  • l’assicurazione scoppio e incendio che è obbligatoria solo nel mutuo ed è a carico, in genere, dei mutuatari;
  • l’imposta di bollo: nel caso di acquisto prima casa la differenza è netta in quanto si va dal 2% del prestito allo 0,25% (ovvero quella agevolata) nel caso di mutuo;
  • il recupero dello scarico o detrazione fiscale: nel caso di un mutuo di acquisto e di ristrutturazione, si possono portare in detrazione gli interessi passivi fino alla soglia prevista dalla legge, con l’aliquota del 19% (se si tratta di prima casa dove i beneficiari hanno anche la residenza). Nel caso del prestito, anche se finalizzato, questa agevolazione non può essere applicata;
  • tassi di interesse che sono più contenuti nei mutui, pensati proprio per piani di ammortamento lunghi e con maggiori garanzie rispetto ai prestiti.

In conclusione se mettiamo a confronto le condizioni economiche arriviamo alla conclusione che le differenze sono notevoli, con un risparmio apparente nel caso del mutuo ad eccezione dell’onorario notarile. Tuttavia non è detto che la scelta del mutuo sia sempre da preferire. Scopriamo il perché.

Quando preferire i prestiti ai mutui?

Alla valutazione del dubbio se sia meglio un prestito o un mutuo bisogna arrivare solo se si ha un’effettiva scelta. Quando non si ha facoltà di scegliere? Vediamo alcuni casi comuni:

  • l’importo di cui abbiamo bisogno è considerato troppo basso per accedere al mutuo, che normalmente ha una soglia minima di qualche decina di migliaia di euro (si parte almeno da 30 mila euro, tranne pochissime eccezioni);
  • la finalità per la quale si richiede il finanziamento non è contemplata nelle ipotesi di richiesta di mutuo;
  • le caratteristiche dell’immobile non permettono l’iscrizione dell’ipoteca e quindi non si può accedere ad un mutuo ipotecario;
  • si appartiene a quelle categorie o tipologie di lavoratori che non sono prese in considerazione per la concessione di un mutuo, o si hanno altri tipi di impedimento;
  • si tratta di compravendite tra soggetti che la banca non ritiene finanziabili con iscrizione di ipoteca.

A queste si possono aggiungere anche altre limitazioni che ogni banca è libera di decidere. Un caso particolare è spesso quello che riguarda la liquidità richiesta per la ristrutturazione, che prevede normalmente anche un altro limite ovvero quello del tipo di lavori finanziabili con il mutuo e la percentuale di copertura delle spese da sostenere.

Se da una parte si può arrivare al 100% delle spese, infatti, si deve però considerare la percentuale che la banca è disposta a riconoscere a titolo di mutuo alla luce del valore che l’immobile ha sia ante lavori che in prospettiva, a conclusione dei lavori stessi. A fronte di percentuali troppo basse, interventi di una certa consistenza possono diventare non finanziabili.

Mutuo consolidamento

Concludiamo con un caso particolare e cioè il consolidamento debiti. In tal caso il finanziamento è destinato all’estinzione di posizioni debitorie già esistenti. Nel caso del mutuo è un immobile di proprietà a fungere da garanzia sui cui verrà accesa ‘ipoteca’. Quale alternativa preferire in questo caso?

Le considerazioni da fare sono in linea con quanto esposto in precedenza. Queste portano a prediligere il mutuo soprattutto quando gli importi necessari sono abbastanza elevati ed è quindi necessario spalmarli in un orizzonte temporale maggiore rispetto a quello ottenibile con un prestito. Ricordiamo inoltre che, non trattandosi di un mutuo ‘prima casa’, con il mutuo di consolidamento si avrà comunque un aumento dei costi sia a livello di tassi che per l’impossibilità delle detrazioni fiscali.

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