Il Ddl prevede un’imposta sostitutiva (di Ires e Irap) del 10% o del 8,5% sulla plusvalenza realizzata, a seconda che la società sia o meno di comodo. Non possono essere oggetto di assegnazione agevolata gli immobili strumentali utilizzati direttamente dalla società mentre è irrilevante la classificazione contabile e quindi se l’immobile è collocato tra i beni merce o le immobilizzazioni. In questo contesto occorre capire come le nuove regole si intrecciano con le situazioni che caratterizzano le società che hanno rivalutato gli immobili fruendo delle disposizioni del Dl 185/2008. Tali rivalutazioni sono state parecchio diffuse grazie al basso costo (3% o 1,5%), ma non sono stati rari i casi in cui la scelta si è poi dimostrata un boomerang. La combinazione negativa, infatti, del blocco o della dismissione dell’attività commerciale per via dell’effetto crisi con i valori fiscali elevati attribuiti agli immobili, ha fatto sì che spesso proprio queste società sono diventate di comodo e per questo saranno tra le più interessate a valutare la convenienza del regime speciale.

Un primo aspetto è quello che attiene alle modalità di determinazione della plusvalenza da assoggettare a tassazione sostituiva. Dato che la rivalutazione del 2008 ha avuto decorrenza ai fini degli ammortamenti nel 2013, nel corso del periodo 2009/2012 le società hanno contabilizzato ammortamenti a valenza solo civilistica. Nella determinazione della plus da assegnazione tassabile, quindi, occorrerà tenere conto che nel costo fiscale dell’immobile vanno comprese anche le quote di ammortamento stanziate a bilancio ma non dedotte. Il plusvalore tassabile, quindi, si differenzierà (al ribasso) rispetto a quello contabile.
Una seconda questione riguarda la determinazione dell’imposta sostitutiva. Il valore di assegnazione dell’immobile nell’ambito della disposizione agevolata può essere determinato su “base catastale” o sul valore normale. Nella pratica, mettendo a confronto il valore fiscale rivalutato dell’immobile con quello forfettario sulla base delle rendite, è probabile che si determinerà una base imponibile negativa con un valore di assegnazione inferiore a quello di carico fiscale. La domanda è: in questo caso è possibile accedere all’agevolazione visto che non si paga alcuna imposta sostitutiva? Sul punto si registrano due orientamenti delle Entrate di segno contrario. Nella circolare 112/1999 era stato affermato che senza il pagamento dell’imposta sostitutiva l’agevolazione non poteva essere riconosciuta. Nella circolare 40/E/2002 l’orientamento era stato rivisto in senso contrario e quindi con un via libera all’agevolazione anche in assenza di una plusvalenza tassabile. È da ritenere che oggi resti valido quest’ultimo orientamento ma, ove si tornasse alla tesi del 1999, la soluzione potrebbe essere quella di sganciarsi dal valore catastale per orientarsi a quello di mercato al fine di reperire una minima base imponibile, magari avvalendosi di una perizia.
Infine c’è il tema che attiene agli effetti dell’assegnazione sulle riserve accese in occasioni della precedente rivalutazione non affrancata. L’utilizzo di tali riserve (oggi in sospensione d’imposta) nell’assegnazione comporta il pagamento dell’imposta sostitutiva del 13% che si somma quindi a quella prevista sulla plusvalenza. In questo caso è impedito il riconoscimento a decurtazione della sostitutiva pagata a suo tempo dalla società per il riconoscimento fiscale “interno” della rivalutazione, come, invece, avverrebbe nell’ambito di un’assegnazione effettuata applicando le regole ordinarie. Dato questo scenario è quindi possibile che le società che hanno rivalutato gli immobili nel 2008 affrancando il saldo attivo possano procedere all’assegnazione nel 2016 senza ulteriori costi riguardo alla propria fiscalità diretta.