Validità degli atti processuali antecedenti al fallimento
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Il caso affrontato dal Tribunale di Avezzano riguarda l’azione proposta da parte di due acquirenti nei confronti di una società a responsabilità limitata, finalizzata ad ottenere una sentenza che producesse gli effetti del contratto definitivo di compravendita immobiliare, mai stipulato, pur essendo stato concluso un contratto preliminare di vendita che obbligava le parti alla stipula del definitivo.

La società venditrice si era obbligata a concludere con gli acquirenti un contratto definitivo di compravendita con il quale cedeva la proprietà di tre unità immobiliari ad uso ufficio, un locale autorimessa, due cantine e tre posti auto scoperti: detti immobili erano stati costruiti dalla società convenuta, a fronte del regolare pagamento delle rate pattuite da parte degli acquirenti, ed il saldo del prezzo concordato doveva essere versato alla data di stipula del contratto definitivo, che a sua volta doveva essere concluso entro due anni dalla data di concessione del permesso di costruire.

Gli attori lamentano come la società non avesse ottenuto il certificato di abitabilità e, pur avendo immesso gli acquirenti nel possesso degli immobili, aveva consentito l’iscrizione di ipoteche da parte di un istituto bancario per una somma assai elevata, circostanza che, unitamente alla mancanza del predetto certificato, avrebbe determinato una riduzione del valore degli immobili oltre che il danno derivante dall’impossibilità di locarli.

La società venditrice, che si era costituita tardivamente sostenendo che il mancato rilascio del certificato di abitabilità era dipeso dal rifiuto degli acquirenti di riconsegnare gli immobili al fine di poter eseguire i lavori necessari per conseguire detta certificazione, nel corso della causa veniva dichiarata fallita, motivo per il quale la causa veniva interrotta e riassunta nei confronti del fallimento, che restava contumace.

In via preliminare il Tribunale ha affermato la procedibilità dell’azione proposta dagli acquirenti secondo il dettato dell’art. 2932 c.c. (“Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”), poiché la sentenza di cui al predetto articolo retroagisce al momento della trascrizione della domanda e, se questa è anteriore alla dichiarazione di fallimento, prevale su quest’ultimo. Ciò in virtù della dirimente sentenza della Corte di Cassazione, Sez. Unite, del 16 settembre 2015 n. 18131, la quale, a risoluzione di un forte contrasto giurisprudenziale, ha stabilito che “il curatore fallimentare del promittente venditore non può esercitare la facoltà di scioglimento del preliminare ex art. 72 l.f. nei confronti del promissario compratore il quale abbia trascritto prima della dichiarazione di fallimento una domanda ex art. 2932 c.c. successivamente accolta con sentenza trascritta”.

Al contrario, con riferimento alle domande di risarcimento del danno, dell’adempimento degli obblighi per il rilascio del certificato di abitabilità e di riduzione del prezzo, il Tribunale le ha ritenute improcedibili in quanto qualunque pretesa patrimoniale nei confronti di un soggetto fallito deve essere azionata di fronte al giudice fallimentare, con la speciale procedura connessa.

Per ciò che concerne la domanda ex art. 2932 c.c., il Tribunale ritiene provata l’esistenza di un contratto nonché l’opponibilità di tale contratto al fallimento, così come l’esigibilità del diritto alla stipula del contratto definitivo di compravendita, essendo decorso il termine di due anni dal rilascio del permesso a costruire, quest’ultimo non versato in atti né altrimenti rilevato, ma che il Tribunale ne ritiene provata l’esistenza in bonis, non essendo stata contestata dalla società venditrice.

Successivamente il Tribunale, attraverso il richiamo di diverse sentenze della Cassazione, ha verificato la posizione di terzo del fallimento nei confronti delle obbligazioni assunte dal fallito, in quanto il fallimento in questione è convenuto e non si trova quindi nella veste di successore universale del soggetto fallito, rivestendo la qualità di terzo che succede nel diritto controverso.

Pertanto dalla ricostruzione della fattispecie operata dal Tribunale di Avezzano, è risultato che tutti gli atti processuali posti in essere prima della pronunzia del fallimento della società venditrice restano validi ed efficaci anche nei confronti del fallimento, “pur potendo quest’ultimo costituirsi ed esercitare il proprio diritto di difesa con prove idonee a contrastare i risultati di quelle già espletate, seppure con i limiti legati alla fase processuale in cui si verifica l’effetto interruttivo”. Ciò posto, il Tribunale ha ritenuto raggiunta la prova dell’esigibilità del diritto azionato, in quanto la condotta processuale di non contestazione si è formata con atti di epoca anteriore alla dichiarazione di fallimento, e conseguentemente tali atti solo validi anche nei confronti del fallimento convenuto.

Alla luce delle sintetiche osservazioni che precedono, il Tribunale ha ritenuto che andrà senza dubbio emessa una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. e quindi accolta la domanda, pur se definendo “astrattamente fondata la domanda ex art. 2932 cc.” poiché la sentenza, ferme restando tutte le parti del contratto preliminare, non dovrà prevedere il pagamento del prezzo (a modifica delle parti originarie del contratto definitivo) a causa della presenza dei vizi lamentati dagli attori (iscrizioni ipotecarie e mancanza del certificato di abitabilità). E questo nonostante “tradizionalmente si riteneva che, al momento della decisione giudiziale sulla richiesta di sentenza sostitutiva del contratto definitivo non concluso, la situazione giuridica e fattuale dovesse essere sostanzialmente identica a quella che le parti si erano prospettate in sede di preliminare, sì da rispettarne integralmente la volontà”. Sul punto, il Tribunale di Avezzano ricorda che la legge non prevede che la sentenza sostitutiva del contratto si ponga in termini di assoluta identità con il preliminare inadempiuto e quindi con il virtuale definitivo, ammettendosi ormai la possibilità che la sentenza stessa abbia un contenuto in parte diverso da quello originariamente stabilito dalle parti.

Pertanto il Tribunale ha disposto il trasferimento immediato della proprietà degli immobili in capo agli acquirenti e, essendo i beni gravati da oneri o diritti reali che ne limitano il godimento,  ha ammesso il pagamento del prezzo residuo subordinandolo però alla condizione che il fallimento provveda alla estinzione delle iscrizioni ipotecarie.

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