La magistratura amministrativa è dalla parte dei proprietari di case, che scelgono la formula degli affitti brevi per ottenere un reddito aggiuntivo, senza gli obblighi e i rischi dell’affitto “normale”? Ebbene, secondo le ultime novità che giungono dal Consiglio di Stato la risposta è positiva.

Un recente provvedimento dei giudici di Palazzo Spada – la sentenza 2928/2025 – ha infatti messo un freno alle regole restrittive disposte localmente dai Comuni, al fine di salvaguardare il tessuto locale e arginare i rischi di desertificazione commerciale dei centri storici. Vediamo allora in sintesi i contenuti di questa sentenza e scopriamo perché è così importante per i proprietari, che vogliono locare i loro immobili ai turisti italiani e stranieri.

Che cosa ha deciso il Consiglio di Stato sugli affitti brevi

In sintesi, il Consiglio di Stato ha stabilito che le amministrazioni comunali non possono né vietare, né limitare il ricorso al meccanismo contrattuale dell’affitto breve, se il proprietario dell’immobile locato è inquadrabile come non imprenditore.

Le parole usate nella sentenza sono eloquenti, perché in essa si trova scritto che: “nel quadro normativo attuale, l’attività di locazione di immobili, anche a finalità turistica, che sia esercitata in forma non imprenditoriale, essendo un atto dispositivo dell’immobile, riconducibile al diritto del proprietario e alla libertà contrattuale, non ricade nell’ambito dell’articolo 19 della legge n. 241 del 1990 e non è soggetto a poteri prescrittivi ed inibitori della pubblica amministrazione“.

Ma cosa vuol dire questo in termini pratici? Ebbene, sostanzialmente due cose:

• tali affitti, pur avendo finalità turistiche e quindi essendo espressamente orientati a generare un reddito, non sono parificabili a un’attività ricettiva di ambito professionale, ma restano inclusi all’interno del perimetro del diritto privato, proteggendo così le motivazioni di chi affitta ma non ha intenzione di avviare un’attività commerciale in senso stretto;
• le attività ricettive commerciali e professionali sono quelle gestite in modo organizzato, continuativo e imprenditoriale, con finalità economica, e sono soggette a regole specifiche (ad es. SCIA o iscrizione in registri).

Queste ultime attività si distinguono – quindi – dalle forme saltuarie o non imprenditoriali (come l’affitto breve gestito da privati su Airbnb o Booking) e sono quelle tipiche di alberghi, hotel, B&B professionali oppure villaggi turistici e campeggi.

Condizioni per la gestione non imprenditoriale

La sentenza del Consiglio di Stato ha ribadito il dato normativo del legislatore, secondo cui i privati cittadini possono affittare i propri immobili fino a trenta giorni (anche più volte l’anno), senza obbligo di aprire la partita Iva e sottostare – quindi – ai relativi obblighi fiscali. Ma attenzione perché, oltre all’appena citato limite temporale, l’interessato deve anche non gestire più di tre unità immobiliari, per evitare di essere inquadrato come piccolo imprenditore e, al contempo, non deve fornire i servizi accessori caratteristici delle strutture ricettive, come ad es. le pulizie.

A queste condizioni, spiegano i giudici, sono illegittimi i regolamenti comunali che introducono vincoli, limiti o restrizioni alla libertà degli affitti brevi (come ad es. il divieto di operare in alcune zone o gli obblighi autorizzativi) ed anzi gli enti locali non hanno alcun potere di circoscrivere la portata delle statuizioni tra privati, garantite dalla stessa Costituzione. Con regolamento, i Comuni potranno eventualmente intervenire sugli aspetti edilizi e urbanistici (ad es. conformità alle normative di sicurezza) delle strutture rivolte agli affitti turistici, ma non potranno incidere sulla libera iniziativa economica individuale.

Infine, chi gestisce invece un’attività ricettiva vera e propria, e quindi imprenditoriale, come un bed and breakfast o un affittacamere, dovrà continuare a rispettare i doveri previsti dalla legge nazionale e dalle norme locali.