Il mercato dei mutui vive una vera e propria “crisi nella crisi” in Italia. A fronte di una domanda di prestiti con ipoteca in calo del 42% (ultimo mese), anche le erogazioni scendono di circa il 50% su base annua. La situazione di stallo è mantenuta da una serie di fattori: dalle banche che hanno ridotto l’esposizione in questo settore, da alcune famiglie che non ne fanno richiesta conscie di non possedere i requisiti e da altre ancora che aspettano un miglior frangente per i livelli di spread e per il prezzo degli immobili.

Queste condizioni, che rappresentano il collo di bottiglia per l’ergoazione dei mutui, hanno creato terreno fertile per nuove alternative. Il prodotto preso oggi in esame riesce ad evitare lo scoglio della concessione del mutuo pur portando alla soluzione finale desiderata: l’acquisto dell’immobile.

Rent to Buy – Ovvero un affitto con riscatto. Una soluzione nuova, ancora poco sviluppata in Italia ma già diffusa in altri Paesi. Nell’ultimo mese i dati di Casa.it hanno registrato un +13% dal lato delle offerte (su base annua) e un +9% per quanto riguarda la domanda.

Come funziona – Il funzionamento è lineare: l’inizio del rapporto tra locatore e locatario prevede la stipula contestuale di due contratti. Un primo contatto, quello tipico di locazione, vedrà fissato un canone superiore a quello di mercato (circa 1.5 volte). Il secondo, invece, è un contratto di opzione sull’acquisto futuro della casa: all’interno verranno fissati i parametri legati alla scadenza per far valere l’opzione e al prezzo dell’immobile fissato ex-ante. Il prezzo pattuito sarà pari alla differenza tra il prezzo di mercato dell’immobile e il totale delle somme accantonate con il canone maggiorato.

Vantaggi e Svantaggi – Per il locatario, futuro acquirente dell’immobile, vengono a presentarsi svariati benefici. Partendo dal presupposto che, con tale formula, non sarà necessario disporre di un acconto per l’acquisto immediato dell’immobile, risulta anche positivo il non dover accendere subito un mutuo tradizionale. La formula concede l’opportunità di usufruire del mutuo in futuro, al tempo dell’esercizio dell’opzione, e per un importo minore dato dallo scomputo degli “anticipi” già versati con i canoni maggiorati. Esistono anche vantaggi fiscali legati al fatto che l’Imu continuerà a pagarla il proprietario dell’immobile. Bisogna ovviamente non trascurare il fatto che fissare oggi il prezzo dell’immobile può esporci al rischio di una svalutazione del sottore immobiliare dei prossimi 2-3 anni. Fare attenzione ad avere un “diritto di opzione” e non un obbligo nel contratto e a tutelarvi, per le somme versate, con una fidejussione bancaria. Ultima nota: in caso di mancato esercizio dell’opzione, l’affittuario perderà la metà del canone mensile versato, avendo pagato senza “motivo” un canone maggiorato.

Dal punto di vista del locatore i vantaggi sono identificabili nelle entrate certe sulla base di un canone maggiorato rispetto alle quotazioni di mercato. La formulazione stessa del “rent to buy” aumenta in modo esponenziale la probabilità di vendere l’immobile alla fine del periodo concordato. Ovviamente, in maniera complementare all’affittuario, il proprietario dovrà fronteggiare le variazioni del prezzo degli immobili: fissare il prezzo ex-ante esporrà il locatore al rischio di un mancato guadagno per un rialzo generale dei prezzi delle abitazioni.

Il notaio – La formula dell’affitto con riscatto poggia sui due contratti da stipulare. Le insidie che potrebbero nascondersi spingono necessariamente gli attori a rivolgersi alla figura di un notaio. L’esempio più banale, ma al contempo rischioso, potrebbe essere quello in cui il futuro compratore viene a sapere, nel momento dell’esercizio dell’opzione, che l’immobile in questione era stato donato o ipotecato.

La formula innovativa mostra sicuramene degli spunti interessanti. E’ bene, tuttavia, fare i conti con estrema precisione per evitare le, solite, brutte sorprese insite nei contratti che prevedono opzioni da poter/dover esercitare.