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Nonostante significativi fattori di volatilità, la prima metà del 2016 beneficia della chiusura di una serie di operazioni che

sono state avviate nella seconda metà del 2015. Al netto della transazione atipica di Porta

Nuova da 900 milioni di euro del primo trimestre dello scorso anno, infatti, tra gennaio e giugno

del 2016 il volume degli investimenti nella Penisola ha fatto registrare un balzo in avanti del

20% attestandosi a 3,4 miliardi di euro. Il mercato conferma una forte polarizzazione tra

investitori core che investono a rendimenti ai minimi storici e fondi opportunistici e distressed

che faticano a chiudere operazioni per l’allargamento del bid-ask spread. Per poter contare su

una ulteriore crescita del mercato, diventa pertanto importante aprire a nuove tipologie di

investitori che hanno un target di Irr Levered tra l’8% ed il 12 per cento.

In questa fase iniziale dell’anno l’attività degli investitori è stata sostenuta da importanti

transazioni come la vendita del portafoglio Great Beauty a Roma o dell’immobile in Via Monte

Napoleone a Milano. Queste transazioni rappresentano esempi di operazioni core su prodotti di

grande qualità nei centri storici delle due principali città italiane. Oltre ai Trophy Assets, il

mercato ha registrato anche alcune transazioni su prodotti core non localizzati nei centri storici

ma dove la qualità del conduttore ha concentrato l’interesse degli investitori. A Roma, in Via

Cola di Rienzo, il braccio immobiliare della Bank of Montreal ha acquistato l’immobile Coin con

un rendimento aggressivo. Mentre a Milano sono stati acquisiti sia il Vodafone Village in via

Lorenteggio che la sede L’Oréal in Via Primaticcio.

«Gli investitori stanno vivendo in un contesto di interessi negativi e questo sta favorendo il

raggiungimento di rendimenti ai minimi storici. Esistono tuttavia una serie di possibili aree di

incertezza che nei prossimi mesi potrebbero avere un impatto come la ristrutturazione del

sistema bancario, il referendum costituzionale e, più in generale, un contesto geopolitico in

evoluzione», ha spiegato Simone Roberti, responsabile dell’Ufficio studi di BNP Paribas Real

Estate in Italia.

I diversi profili di rischio degli investitori interessati al real estate italiano si riflette nelle diverse

tipologie di investimento presenti oggi sul mercato, che al di là dei tradizionali complessi

direzionali includono anche asset class come l’high-street, l’alberghiero (soprattutto a Roma) e

la logistica. Queste ultime due tipologie hanno fatto registrare un crescente interesse da parte

degli investitori rispetto al primo semestre del 2015. Le transazioni high street, in particolare,

sono cresciute del 18% in termini di controvalore se confrontate con i primi sei mesi dello

scorso anno, mentre l’alberghiero ha messo a segno un incremento del 122 per cento. Bene

anche il segmento degli uffici che continua a far registrare un forte interesse da parte degli

investitori attirando il 55% del volume totale delle transazioni, in aumento del 58% rispetto allo

stesso periodo del 2015. In controtendenza il comparto retail che nel primo semestre dell’anno

ha segnato una contrazione del 23% del volume transato.

Per quanto riguarda i due mercati principali, Milano e Roma, hanno rappresentato il 68% del

volume delle transazioni in Italia. Grazie ad alcune importanti operazioni, nei primi sei mesi del

2016 il mercato degli investimenti a Roma ha fatto registrare un volume transato pari a 706

milioni di euro, in forte crescita (+69%) rispetto allo stesso periodo del 2015. Il mercato romano

rappresenta comunque soltanto il 44% del totale investito a Milano.

ROMA

Il buon volume di assorbimento registrato nel 2015 è stato raggiunto grazie al ritorno di alcune

grandi transazioni sulla capitale. Tuttavia, tolte poche grandi operazioni che possono dare

l’impressione di un mercato vivace, il real estate romano continua a essere poco dinamico con

transazioni di piccole dimensioni. Da una parte, le società private non trovano infatti il prodotto

adatto alle loro esigenze e preferiscono rimanere nei loro attuali uffici; dall’altra, il settore

pubblico si mantiene poco attivo nella sua politica di riorganizzazione e di realizzazione di uffici

moderni ed efficienti (come lo SDO e il Campidoglio 2) che liberebbe spazi di valore nel centro

storico da destinare a riqualificazione o riconversione. Con la ripresa del mercato, infatti, gli

investitori stanno valutando la trasformazione e la riconversione degli immobili direzionali sfitti

nel CBD, in particolare in alberghi o in retail. Questo tipo di operazione non è possibile da

realizzare per gli immobili in periferia (che rappresentano la maggioranza di tutta l’offerta), in

quanto mal localizzati e quindi di non facile riposizionamento. Rientra in questa logica la vendita

di una parte del portafoglio Scarpellini, due immobili nel centro storico, che dopo importanti

lavori di riqualificazione verranno riposizionati. Questo è l’esempio di quello di cui necessita il

mercato romano, ovvero una collaborazione tra investitori per creare nuovo prodotto di qualità.

MILANO

Dopo un anno molto vivace, il mercato dell’assorbimento di uffici a Milano ha fatto registrare un

primo trimestre meno dinamico ma più in linea con la media di lungo periodo. Questo

rallentamento non deve destare, tuttavia, preoccupazione in quanto la domanda potenziale si

mantiene sostenuta. Nel corso del secondo trimestre del 2016, infatti, alcune grandi transazioni

hanno portato il volume del take-up a 100.000 mÇ, per un totale di 151.000 mÇ nei primi sei

mesi, in aumento del 18% rispetto allo stesso periodo del 2015. Per quanto riguarda l’offerta di

uffici, si è registrata una stabilizzazione del volume di spazi sfitti: Gli spazi rilasciati non

appaiono più consoni alle richieste della domanda e necessitano di un processo di

ristrutturazione e riadattamento prima di poter incontrare nuovamente il favore degli investitori.

Come conseguenza di questo, i canoni prime sono rimasti stabili nel primo semestre dell’anno

anche se nei due CBD si è cominciato ad assistere a una certa pressione al rialzo dei prezzi. Il

quartiere di Porta Nuova, infatti, rappresenta oggi l’unico sotto-mercato di Milano in equilibrio

con un’offerta che si sta progressivamente riducendo.

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