Inizia l’ultimo quadrimestre dell’anno e si comincia a tirare le somme. I dati e le considerazioni diffusi dalle principali e più autorevoli fonti (Nomisma, Banca d’Italia, ABI, CRIF, OMI-Agenzia delle Entrate), sintetizzati dall’ufficio studi MedioFimaa nell’ultimo rapporto presentato ieri in occasione della Conferenza stampa organizzata da CCIAA e FIMAA Milano-Monza Brianza “Listino prezzi degli immobili di Milano”, mettono in luce segnali incoraggianti e positivi. Non mancano, però, elementi negativi che smorzano l’entusiasmo e alimentano il clima di snervante attesa.
“Il bilancio che possiamo fare ora, è che il 2014 sia da considerarsi un anno di transizione, di passaggio. Veniamo da un lungo periodo di crisi, caratterizzato da flessioni molto pesanti e sarebbe poco plausibile – e anche poco salutare per l’economia – passare repentinamente a valori di crescita a doppia cifra” ha dichiarato Giancarlo Vinacci, AD MedioFimaa, relatore sul tema del credito. “Affinchè il comparto torni ad essere produttivo, è necessario segua un percorso di crescita graduale, progressivo. In tal senso, possiamo dire di aver intrapreso la via della risalita e le prospettive per il prossimo biennio sembrano confermare questa visione”.
Elementi positivi
“Il dato più incoraggiante è la ripresa della domanda di mutui, iniziata a luglio 2013 e continuata ininterrottamente per 12 mesi, con aumenti via via più consistenti. In agosto la crescita è stata del +14,7% rispetto allo stesso mese dell’anno scorso, quando la risalita era già cominciata” – ha spiegato Vinacci -“e su base annua l’aumento è del +11,5%. Il rinnovato interesse da parte delle famiglie ha contribuito a risvegliare l’offerta, che vede nuovamente delle possibilità di business in questo settore. Le banche ora mostrano un atteggiamento di “apertura selettiva”, con prodotti interessanti e spread contenuti, ma riservati alla clientela con un profilo di rischio basso. In questa fase di transizione, credo sia l’atteggiamento strategicamente più valido e utile per far ripartire il mercato in modo graduale”.
Infatti le erogazioni stanno aumentando, anche se non ci sono ancora dati univoci, perché alcune fonti si basano su campioni poco significativi oppure agglomerano new lending con surroghe…Basandoci sui dati CRIF, la crescita nel primo semestre dovrebbe essere del 5,2%. Un altro elemento positivo riguarda le misure adottate dalla BCE e dal Governo. Secondo MedioFimaa, “anche se gli effetti non saranno decisivi, almeno nel breve periodo, l’interesse della politica per il settore è un segnale che incoraggia tanto le famiglie quanto gli operatori del settore e contribuisce, quindi, a creare un clima di fiducia, indispensabile per cambiare rotta ed uscire da quel circolo vizioso chiamato crisi. Senza dubbio la riduzione dei tassi, il plafond prima casa e l’auspicata approvazione delle agevolazioni previste nel “pacchetto casa” daranno un po’ di impulso al mercato sostenendo e incrementando i segnali positivi che da più parti stiamo cogliendo. Sottolineo, però, che a queste iniziative vanno aggiunte le indicazioni alla banche del presidente della BCE Draghi, il quale da un lato avverte le Banche che i depositi interbancari avranno rendimento negativo, dall’altro li sollecita a finanziare imprese e famiglie promettendo di acquistare quei crediti se cartolarizzati.” Infine, incoraggia anche il dato relativo all’accessibilità al bene casa, un indice calcolato da Nomisma, tornato ai valori pre-crisi.
Elementi negativi
Tra gli elementi che continuano a preoccupare gli addetti ai lavori, MedioFimaa segnala la diminuzione dell’erogato medio, l’aumento delle surroghe, le sofferenze e la distanza tra domanda e offerta.
“Il ticket medio, attualmente è una conseguenza riconducibile a più fattori, tra i quali incidono particolarmente la diminuzione dei prezzi delle abitazioni, il ricorso alle surroghe e la tendenza ad anticipare la maggior somma di denaro possibile durante la stipula del mutuo, per alleggerire la rata mensile” ha chiarito Vinacci. “Sarebbe fuorviante pensare che l’aumento delle erogazioni di surroghe significhi una ripresa per il settore. Questo tipo di mutuo, essendo una rinegoziazione, non immette liquidità nel mercato, per questo le consideriamo come un elemento negativo” ha precisato l’AD MedioFimaa “Per capire se il mercato dei mutui è in ripresa, è bene considerare solo i nuovi flussi, che sono cresciuti del +5% nel primo semestre di quest’anno, in linea con l’aumento registrato anche nelle compravendite immobiliari.”
A pesare molto, sul fronte dell’offerta, è il dato relativo alle sofferenze, a causa delle quali le banche restano caute. “E’ un’eredità pesante che potrà diminuire solo con il tempo e che continua a dirigere le scelte degli istituti bancari. La rischiosità gioca un ruolo rilevante perhcè da essa dipendono le politiche di pricing, gli spread applicati, la selezione dei mutuatari”.
Un altro elemento importante per capire l’attuale situazione e, soprattutto, la direzione da intraprendere è la distanza tra domanda e offerta. Su questo tema, Vinacci ha riportato le considerazioni di varie fonti, che rilevano come le visioni di chi compra e di chi vende sembrino piuttosto divergenti. “Si amplia il divario tra prezzo di vendita e prezzo ritenuto congruo dall’acquirente, come pure quello tra mutuo richiesto e mutuo erogato; chi ha immobili non vuole “svendere” abbassando il prezzo, anche se troverebbe acquirenti-investitori che ritengono sia il momento giusto per concludere buoni affari. Insomma, il punto d’incontro non sembra molto vicino e questo potrebbe rallentare la ripresa.”
L’intervento dell’AD MedioFimaa è proseguito con un focus territoriale su Lombardia e Milano ed è terminato con delle considerazioni sulle stime per i prossimi anni: “Non dobbiamo aspettarci inversioni di rotta, né tantomeno sperare di ritornare ai livelli pre crisi. Ma le basi per una crescita ci sono e la strada, anche se in salita, è stata intrapresa, quindi dobbiamo continuare a camminare”.