Condominio scoperto da assicurazione per circa 3 mesi e questo ha comportato il diniego dell’assicurazione a corrispondere il risarcimento di un danno avvenuto in tale lasso di tempo.

Veniva accertato che il pagamento non era stato possibile disporlo perché il Condominio era sprovvisto della giacenza necessaria, ma nonostante questo, la Suprema Corte aveva ritenuto che l’amministratore avesse delle responsabilità e in quanto tale fosse tenuto al risarcimento nei confronti del condomino danneggiato dal sinistro.

Andiamo con ordine.

La Polizza Globale Fabbricati

Sulla base dell’art.1882 c.c., possiamo definire il contratto di assicurazione come quell’accordo mediante il quale una parte (l’assicurato – nel nostro caso il Condominio) versa all’altra (l’assicuratore – la compagnia scelta), una somma, detta premio, ottenendo in cambio il diritto di essere risarcita in conseguenza di determinati eventi contemplati dal contratto stesso, contraddistinti dall’accidentalità, ossia l’imprevedibilità del loro accadimento.

Dunque, con tale contratto il Condominio trasferisce a terzi (l’assicuratore) le conseguenze economiche di un dato sinistro.

Nei Condomini, il contratto in discorso, laddove non imposto dal regolamento condominiale, è comunque fortemente raccomandato per i vantaggi che porterebbe a fronte di un prezzo da pagare certamente accettabile.

Qualora non contemplato nel regolamento e in assenza di una delibera assembleare, però, l’amministratore non potrebbe sottoscrivere autonomamente un contratto di tal tipo (Cass., 06 luglio 2010, n. 15872), poiché tale accordo non accoglierebbe in se, scopi conservativi dell’edificio e quindi non si configurerebbe attività di salvaguardia dell’integrità dell’immobile che invece ben potrebbe attuare d’ufficio.

Il documento che comprende gli elementi contrattuali e che comprova l’attivazione del rapporto tra assicurato e assicuratore, è denominato polizza – nel caso del Condominio si tratta della POLIZZA GLOBALE FABBRICATI – al quale è sempre abbinato un codice che individua quello specifico rapporto contrattuale (numero di polizza).

Al verificarsi del singolo evento, l’amministratore si attiva per la richiesta di apertura della relativa pratica la cui gestione spetta ad un perito nominato (e pagato) dall’assicuratore stesso. Detta istanza è conosciuta con la nomenclatura di denuncia sinistro e in essa si inseriscono tutti gli elementi atti ad individuare quel dato evento del quale si chiede il rimborso del danno.

La denuncia sinistro, un esempio di missiva

La denuncia sinistro può essere formulata come segue:

Condominio Via ________________

CF: __________________________

Domicilio c/o amm.re p.t. __________________

Indirizzo _________________________________________________

Spett.le Compagnia di assicurazione _______

Agenzia di riferimento __________________________

E-mail _______________________ – altri recapiti _____________________

Oggetto: Denuncia sinistro su polizza numero ______________________________

Vi scrivo nella mia qualità di amministratore p.t. del Condominio in intestazione e, a seguito di specifica competenza, sono a comunicarvi che in data ________ si è verificato un danno da:

(selezionare una delle seguenti opzioni)

r acqua

r incendio

r altro (specificare) _______________

I relativi danni coinvolgono le seguenti unità immobiliari ________________________ nonché le seguenti parti comuni __________________________

r Si comunica che si è intervenuti con un nostro tecnico di fiducia al fine di evitare maggiori danni.

In ragione di quanto sopra si chiede che incarichiate un vostro esperto, per le operazioni peritali di rito.

Ci riserviamo la nomina di un nostro professionista per rappresentarci per la gestione del sinistro.

Saluti

DATA _________________

L’amm.re

(professione esercitata ex legge 04/2013)

_______________________

L’evento accaduto nel periodo di scopertura assicurativa, di cui alla controversia in esame.

Tra gli elementi ricompresi nelle condizioni della Polizza Globale Fabbricati, abbiamo i danni da incendio dell’immobile e lo spunto del presente articolo è fornito proprio da tale tipologia di sinistro da cui è scaturita una controversia decisa dalla Cassazione, con ordinanza del 05 febbraio 2021, n. 2831.

Nello specifico si verificava un incendio il 10 giugno 2007 che interessava un determinato immobile e, stante l’esistenza di un contratto di assicurazione condominiale, si era proceduti ad inoltrare alla compagnia assicurativa la richiesta di indennizzo per i danni subiti.

Questi ultimi venivano valutati dal perito dell’assicurazione nella misura di complessivi euro 74.500,00 e il pagamento veniva concordato con una transazione – derivante da sottoscrizione di un atto di accertamento conservativo – tra assicuratore e condòmino danneggiato, in complessivi euro 65.000,00.

Tecnicamente le attività del perito si esauriscono con tale fase in quanto il pagamento vero e proprio viene disposto, normalmente (salvo i rari casi di liquidazione diretta del perito) ad opera del liquidatore dell’assicurazione.

Nel caso specifico, la compagnia rilevava che il premio assicurativo annuo era scaduto il 14 marzo 2007 ed era stato corrisposto solo in data 12 giugno 2007 – dunque due giorni dopo il sinistro – con la ripresa della decorrenza della copertura nei termini di legge: dalle ore 24 del giorno in cui si effettua il pagamento.

Dunque, in ragione del fatto che l’evento incendio era avvenuto in un periodo in cui non c’era copertura assicurativa, la compagnia aveva rifiutato il pagamento.

Il condòmino danneggiato, ritenendo a quel punto che il mancato indennizzo fosse imputabile all’amministratore per non aver pagato tempestivamente il premio, intentava un procedimento giudiziale nei confronti dello stesso, chiedendo la sua condanna, ex art. 2043 c.c., al risarcimento del danno causato dal suo comportamento omissivo e, quindi, al pagamento della somma di Euro 74.500,00 per i danni subiti dall’appartamento e di Euro 10.000,00 per il mancato godimento dello stesso, ovvero, in via subordinata, al pagamento dell’importo di Euro 65.000,00 come concordato tra perito e danneggiato, oltre al risarcimento del danno morale e biologico.

La difesa dell’amministratore

L’amministratore, a giustificazione del pagamento tardivo del premio, rilevava che:

1. Era subentrato come nuovo rappresentante legale del Condominio formalmente (con nomina assembleare) in data 13 febbraio 2007;

2. Effettuava il passaggio di consegne diversi giorni dopo, a ridosso della scadenza del premio assicurativo e solo in tale occasione riceveva l’assegno riguardante la giacenza condominiale (ricordiamo che l’obbligo di un conto corrente dedicato a ciascun Condominio decorre solo dal 18 giugno 2013) dal precedente amministratore;

3. Tale giacenza non risultava sufficiente a saldare il premio ne’ alla scadenza contrattuale del 14 marzo, ne’ successivamente e pertanto scadevano anche gli ulteriori 15 gg, di “tolleranza” di ritardato pagamento maturando, a quel punto, la scopertura assicurativa del Condominio;

4. Non era stata evidenziata, nel passaggio di consegne, da parte del vecchio amministratore, l’imminente scadenza della polizza.

Pagamento in ritardo dell’assicurazione e responsabilità dell’amministratore. Il giudice di primo grado

La competenza del giudizio spettava al Tribunale di Roma.

I giudici capitolini non rilevavano alcuna negligenza dell’amministratore stante due elementi fondamentali:

1. Il fatto di aver documentalmente provato che alla data di scadenza della rata del premio assicurativo (14 marzo 2007) non vi fossero in cassa risorse sufficienti per il pagamento;

2. Nonché, si legge testualmente nella prima sentenza, “l’immediata contiguità temporale tra la materiale presa in consegna della gestione del Condominio… e la data di scadenza del detto rateo“.

Pagamento in ritardo dell’assicurazione e responsabilità dell’amministratore. Il giudice in secondo grado

In Italia, quando il giudice di primo grado è il Tribunale locale, l’appello lo si instaura innanzi alla Corte d’Appello; quando invece il primo è il Giudice di Pace, il secondo è il Tribunale locale.

Nel caso specifico il condòmino danneggiato ricorreva alla Corte d’Appello la quale ribaltava completamente la sentenza del tribunale romano.

I giudici del secondo grado erano partiti dai seguenti fatti:

1. l’assunzione dell’incarico da parte del nuovo amministratore, avveniva in data 13 febbraio 2007;

2. il passaggio di consegne avvenuto in data 06 marzo 2007 comprendeva, oltre alla documentazione condominiale (tra cui il contratto di assicurazione) anche la giacenza di cassa (a mezzo assegno);

3. detta giacenza risultava in quel momento insufficiente per effettuare il pagamento del premio assicurativo entro la scadenza contrattuale del 14 marzo 2007;

Per la Corte, però, tali elementi non erano sufficienti per scagionare l’amministratore il quale, secondo loro, avrebbe dovuto attivarsi al fine di procurarsi il denaro necessario per pagare il premio, se non all’esatta scadenza, perlomeno nel più breve tempo possibile.

Tali giudici evidenziavano che dall’esecuzione del mandato con la diligenza del buon padre di famiglia derivasse, in capo al nuovo amministratore:

1. nello specifico, il compito di adoperarsi al fine di rendere il periodo di inoperatività della polizza il più breve possibile, essendo notorio che la polizza assicurativa si riattiva solo dalle ore 24.00 del 2. giorno in cui si effettua il pagamento del premio;

2. più in generale, l’adempimento del mandato esige e ricomprende non solo il diligente compimento, da parte del mandatario, degli atti per il quali il mandato stesso è stato conferito, ma anche:

2.1 degli atti preparatori e strumentali, nonché di quelli ulteriori che dei primi costituiscano il necessario completamento;

2.2 del dovere di informare tempestivamente il mandante della eventuale mancanza o inidoneità di quanto occorra all’esatto espletamento dell’incarico (Cass. 25 febbraio 2000, n. 2149).

Inoltre, con riferimento all’eccezione dell’amministratore circa la mancata informativa del suo predecessore sull’imminente scadenza della polizza, la Corte escludeva qualunque responsabilità dell’amministratore precedente in quanto tra i documenti consegnati vi era anche la polizza in essere e il professionista subentrante ben avrebbe potuto e dovuto verificare il termine annuale della polizza.

Nelle valutazioni di merito potrebbe, tra l’altro, anche aver pesato il fatto che l’amministratore subentrato fosse un avvocato e come tale, per i giudici, senz’altro un soggetto che per le proprie competenze specifiche avrebbe dovuto aver conoscenza delle conseguenze in merito al mancato pagamento del premio annuo nonché della decorrenza della copertura una volta effettuato il pagamento; inoltre il rinnovo della polizza risultava effettuato due soli giorni dopo il sinistro e questo poteva lasciar supporre che ci si era affrettati a ripristinare la copertura solo dopo il sinistro e che con un minimo di solerzia in più ci si sarebbe potuti adoperare in tal senso anche prima.

Nonostante tutto questo, però, i giudici non avevano ritenuto condannabile l’amministratore al risarcimento del danno non avendo provato, il condòmino danneggiato, l’ammontare dello stesso.

Pagamento in ritardo dell’assicurazione e responsabilità dell’amministratore. La Corte di Cassazione

Giunti al terzo grado di giudizio, gli Ermellini confermavano i ragionamenti dei giudici di Appello per quanto atteneva la responsabilità dell’amministratore, ma rispetto ad essi aggiungevano il risarcimento del danno a carico di quest’ultimo basandosi sul riconoscimento in capo al giudice del potere discrezionale nella determinazione equitativa del danno, laddove il criterio equitativo ricorre, per la Suprema Corte, quando risulti dimostrata l’esistenza di un danno risarcibile certo, ma di difficile determinazione.

Su tale ultimo punto non mi soffermerò ulteriormente per non inoltrarci in tecnicismi che poco interessano l’amministratore.

Ciò che mi preme sottolineare è che i giudici di legittimità avevano deciso di confermare i ragionamenti della Corte d’Appello in ordine all’imputabilità all’amministratore delle conseguenze derivanti dalla mancanza delle risorse economiche per il sostenimento della spesa.

In sostanza, secondo la Suprema Corte, l’amministratore, per essere esente da ogni responsabilità, non avrebbe dovuto provare solamente l’incapienza della cassa condominiale per pagare il premio, ma anche di essersi attivato con quanto in suo potere per fare in modo che il periodo di scopertura fosse il più breve possibile.

Considerazioni conclusive

Il ragionamento della Suprema Corte è condivisibile solo in parte, a parere dello scrivente.

Si parte dalla nota considerazione che il rapporto tra amministratore e Condominio è configurato nell’ambito del mandato e l’art. 1719 c.c. – che è proprio una norma posta nella parte del c.c. dedicata al mandato – recita: “Il mandante, salvo patto contrario, è tenuto a somministrare al mandatario i mezzi necessari per l’esecuzione del mandato e per l’adempimento delle obbligazioni che a tal fine il mandatario ha contratte in proprio nome”.

Tutto ciò, nel caso che ci occupa in questa sede, si traduce come l’obbligo in capo al Condominio di mettere a disposizione del proprio rappresentante legale, le risorse economiche necessarie per l’esecuzione dell’incarico ricevuto.

Sulla base di tale assunto l’amministratore aveva argomentato le proprie ragioni, giustificando la scopertura assicurativa con l’impossibilità a pagare il premio per cause non certo imputabili a lui. Tale ragionamento veniva condiviso dal Tribunale romano.

Tuttavia, se è vero che il Condominio non aveva messo a disposizione dell’amministratore le risorse per poter far fronte alla necessità di pagare tempestivamente il premio della Polizza Globale Fabbricati, è anche vero che quest’ultimo non aveva rappresentato tale esigenza ai propri clienti e tale dovere lo si deduce sempre da un’altra norma nell’ambito del mandato: l’art. 1708 c.c.

Tale precetto, secondo gli Ermellini, si traduce, nello specifico della controversia portata alla loro attenzione, nell’informare tempestivamente i condòmini della situazione determinatasi e richiedere ai medesimi di effettuare, nel più breve tempo possibile, un’integrazione dei pagamenti per poter far fronte alle spese di ordinaria […]”.

Solo in tal modo, secondo la Suprema Corte, l’amministratore avrebbe potuto dimostrare, per evitare proprie responsabilità, di aver fatto tutto quanto il possibile per procurarsi il denaro sufficiente per poter pagare il premio della polizza.

Ad avviso di chi scrive, tale onere a carico dell’amministratore si sarebbe dovuto considerare mitigato dalla stretta tempistica intercorrente tra il passaggio di consegne e la scadenza del premio.

E’ noto, difatti, che un amministratore, quando acquisisce un nuovo Condominio, è impegnato inizialmente con attività di inserimento dati nel proprio gestionale, nonché con operazioni di riordino dei faldoni ricevuti, nell’ambito del proprio archivio di ufficio.

Poteva, dunque, considerarsi come attenuante, il fatto di non aver avuto il tempo di accertarsi della scadenza così ravvicinata del premio di polizza.

Tuttavia, intenzione di scrive non è limitarsi a rappresentare un orientamento giurisprudenziale, bensì suggerire soluzioni a chi ci legge.

Dunque, cosa avrebbe potuto fare il neo amministratore, di più di quanto fatto, posta la colpevolezza addebitategli dai giudici come comportamento inerte ed omissivo?

Il dovere di informazione presuppone a sua volta una conoscenza di una determinata problematica e probabilmente proprio in questo è mancato l’amministratore.

Egli aveva forse supposto che il collega dimissionato, per una sorta di deontologia professionale riguardante i rapporti tra colleghi, o presumibilmente per una forma di rispetto verso i propri ex clienti, se ci fosse stata un’urgenza gliel’avrebbe sottolineata.

Invece, ammesso e non concesso che davvero fosse mancata tale evidenza, c’è da considerare che gli amministratori, tra loro, più che colleghi si considerano concorrenti, avversari da superare; così come generalmente non si vede di buon occhio il Condominio che ha deciso di sostituirti puntando su altro professionista.

Nell’interesse del nuovo cliente, dunque, l’amministratore non può non considerare tali eventualità e deve effettuare le prime verifiche su situazioni di urgenza, con un proprio sistema, senza contare su riguardi di chi potrebbe addirittura aver un senso di rivalsa verso il professionista subentrato e il Condominio lasciato.

Un sistema che dovrebbe prevedere la verifica innanzitutto dei rapporti in essere e le relative condizioni contrattuali. L’ideale sarebbe, a parere di chi scrive, predisporre un registro dei contratti che, laddove ancora non disponibile in commercio, potrebbe essere realizzato facilmente con gli strumenti di un buon programma di videoscrittura e contenere le seguenti informazioni:

• Contraente (esempio l’assicuratore, ditta di manutenzione, etc.);
• Riferimenti del contraente (indirizzo, recapiti telefonici, e-mail, PEC, etc.);
• Oggetto del contratto (assicurazione, manutenzione caldaia, etc.);
• Durata (annuale, indeterminato, etc.);
• Corrispettivo (prezzo fissato, indicizzato, a consumo, etc.);
• Modalità di pagamento (bonifico, bollettino, etc.);
• Termini di pagamento (mensile posticipato, annuale anticipato, etc.).

In questo modo, il nuovo amministratore avrebbe ordinato i contratti principali e avuto immediatamente contezza dell’approssimarsi della scadenza del premio assicurativo; a quel punto, rilevata l’insufficienza delle risorse economiche per quel Condominio, avrebbe potuto adoperarsi chiedendo ai condòmini il versamento di un rata in acconto (a titolo esemplificativo).

Un altro sistema che prescinde da quello già illustrato, consiste nel prendere nota dei dati dei fornitori abituali del Condominio (per l’appunto l’eventuale compagnia assicurativa, le aziende somministranti di acqua, energia elettrica e combustibile, etc.) e mandare una lettera di comunicazione di assunzione amministratore e contestualmente la richiesta di un estratto conto con evidenza di eventuali partite sospese.

Comunicazione nuovo amministratore, il modulo

Una lettera del tipo di quella qui sotto:

Condominio Via ________________

CF: __________________________

Domicilio c/o amm.re p.t. __________________

Indirizzo _________________________________________________

Spett.le Compagnia di assicurazione _______

Agenzia di riferimento __________________________

Email _______________________ – altri recapiti _____________________

Oggetto: Contratto in essere col Condominio in intestazione – comunicazione nuovo amministratore e richiesta estratto conto.

Vi scrivo nella mia qualità di nuovo amministratore p.t. del Condominio in intestazione e con la presente Vi invito a trasmettere le prossime comunicazioni inerenti il rapporto in oggetto al seguente indirizzo:

Via ______________________________________ – cap

C/O (nome, cognome)

Con l’occasione Vi invito a trasmettermi un estratto conto con evidenza di eventuali partite sospese come fatture o scadenze di pagamenti non rispettate dal mio predecessore e tutt’oggi in sospeso.

Saluti

DATA _________________

L’amm.re

(professione esercitata ex legge 04/2013)

_______________________

Quando si va innanzi ad un giudice, l’esito della controversia è incerto e purtroppo il trend giurisprudenziale appare sempre di più quello di generare complessità a discapito dell’amministratore, sovraccaricarlo di incombenze e responsabilità; pertanto, nell’ottica di questa considerazione di cui ormai occorre tener conto, il professionista accorto deve dotarsi anche di strumenti di monitoraggio che gli consentano di tenere tutto il più possibile sotto controllo e di adoperarsi tempestivamente per la gestione delle criticità, nell’interesse del Condominio, ma anche della sua reputazione.

Con riferimento al reperimento delle risorse economiche, tra l’altro, si osserva che il caso qui sopra esaminato deriva da una condotta tenuta in periodo ante riforma e sappiamo che proprio il nuovo art 1129 comma 9 c.c., introdotto dalla legge 220/2012, prospetta delle responsabilità in capo all’amministratore che non si attiva per il recupero forzoso delle somme.

Dunque, tanto più in ragione della nuova normativa, si pone per l’amministratore la necessità di strutturarsi ed organizzarsi in modo tale da assicurare il corretto espletamento del suo mandato.