Nel mercato immobiliare, dopo il recupero registrato tra la primavera del 2012 e la metà dello scorso anno, sono emersi segnali di rallentamento, anche a causa dell’aumento dei tassi sui mutui ipotecari. Da luglio si sono indebolite la domanda di nuovi mutui residenziali e quella di abitazioni. I prezzi degli immobili residenziali nelle dieci principali aree metropolitane, rilevati dall’indice Case-Shiller, dopo essere aumentati di oltre il 13% nei primi nove mesi dell’anno, hanno successivamente ristagnato.
Nel 2013 la ricchezza totale netta delle famiglie si è ridotta per effetto del calo del prezzo delle abitazioni. L’aumento del risparmio e l’incremento del valore dei titoli hanno determinato una crescita delle attività finanziarie detenute dalle famiglie. I debiti sono diminuiti; nei primi mesi del 2014 le erogazioni di mutui per l’acquisto di abitazioni sono tuttavia tornate a crescere. Gli indicatori di rischiosità del credito alle famiglie hanno registrato un lieve peggioramento nel 2013, sebbene i bassi tassi di interesse e le misure di sostegno ai mutuatari in difficoltà abbiano limitato l’impatto della crisi sulla solvibilità delle famiglie indebitate.
Nel 2013 i prestiti per l’acquisto di abitazioni sono diminuiti (-1,2 %). Le erogazioni di mutui sono scese a Euro 21 miliardi (Euro 25 miliardi nel 2012) a causa della debolezza della domanda e di condizioni di offerta ancora restrittive.
Nelle erogazioni ha contribuito la realizzazione delle transazioni rinviate nel quarto trimestre del 2013 in attesa della riduzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, entrata in vigore il 1° gennaio 2014.
Il miglioramento delle condizioni di offerta dei mutui, che ha reso i nuovi contratti più convenienti rispetto ad alcuni stipulati in passato, ha favorito un lieve incremento di surroghe, sostituzioni e rinegoziazioni. Nel 2013 le surroghe sono aumentate di mezzo punto percentuale, all’1,8% delle erogazioni, mentre il peso delle sostituzioni ha raggiunto il 2,2%, dall’1,5% dell’anno precedente; l’incidenza delle rinegoziazioni sui mutui in essere è salita dal 3,9% al 5,9%.
Dal sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni, condotto dalla Banca d’Italia con Tecnoborsa e con l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, emerge che nel 2013 la quota di agenti immobiliari che indicava nella difficoltà degli acquirenti a reperire un mutuo, una delle cause prevalenti di mancata realizzazione della compravendita, è diminuita al 47,8%, dal 59,5% del 2012, una percentuale simile a quella rilevata nel 2008, anno di inizio dell’indagine.
Loan to value e flessibilità dei pagamenti delle rate
In base ai dati dell’Indagine regionale sul credito bancario condotta dalle Filiali della Banca d’Italia, nel 2013 la media del rapporto tra prestito e valore dell’immobile (loan to value) si è stabilizzata attorno al 58%; la percentuale di mutui di ammontare superiore all’80% del valore dell’immobile è cresciuta di 1,3%, al 6,3%. La durata media dei nuovi finanziamenti è rimasta stabile (22 anni), pur essendo aumentata di un punto la percentuale di mutui erogati con durata pari o superiore a 30 anni (al 27,2%). La quota di contratti che permettono di estendere la durata o di sospendere temporaneamente i pagamenti senza costi addizionali è aumentata e ha raggiunto quasi il 20% delle erogazioni.
Tipologie di prodotto
Nel 2013 la quota di finanziamenti per l’acquisto di abitazioni erogati a tasso variabile ha raggiunto il 78% (73% nel 2012), contro il 27% dell’area dell’Euro. Il costo dei nuovi mutui a tasso variabile è diminuito dal 3,4% al 3,2%; quello dei nuovi contratti a tasso fisso di durata superiore a dieci anni è aumentato nel corso dell’estate, per poi scendere nell’ultimo bimestre al 4,7%. Rispetto alla media dell’area dell’Euro, la differenza del costo dei mutui a tasso variabile, che aveva raggiunto un valore storicamente elevato verso la fine del 2012 (0,7%), si è ridotta di tre decimi di punto; per quelli a tasso fisso il divario è rimasto elevato, superiore a un punto percentuale.