L’Agenzia delle Entrate ha evidenziato, in tema di superbonus, che il rispetto della condizione rappresentata dal titolo di possesso dell’immobile non si ritiene realizzato nel caso in cui le ONLUS sono detentrici di un immobile in forza di un contratto di locazione, una concessione, un diritto di superficie. In altri termini, tali conclusioni si applicano con riferimento a ogni altra tipologia di titolo diverso da quelli indicati espressamente dalla norma. 

Con la risposta a interpello n. 2 dell’8 gennaio 2024 in tema di superbonus, l’Agenzia delle Entrate ricorda che il comma 10­-bis dell’art. 119, D.L. n. 34/2020 stabilisce che le organizzazioni non lucrative di utilità sociale (ONLUS), le organizzazioni di volontariato (OdV) iscritte nei registri e le associazioni di promozione sociale (APS) che svolgono prestazioni di servizi socio­sanitari e assistenziali, i cui membri del consiglio di amministrazione non percepiscono alcun compenso o indennità di carica e che effettuano gli interventi agevolabili su edifici di categoria catastale B/1, B/2 e D/4, posseduti a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito in data certa, anteriore al 1° giugno 2021 (data di entrata in vigore della disposizione contenuta nel citato comma 10-­bis dell’art. 119) determinano il limite di spesa ammesso al superbonus moltiplicando il limite unitario, previsto per le singole unità immobiliari, per il rapporto tra la superficie complessiva dell’immobile oggetto degli interventi e ammessi alla detrazione e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI).

Chiarimenti in ordine all’applicazione del citato comma 10­bis sono stati forniti, tra l’altro, con la circolare 8 febbraio 2023, n. 3/E e con la circolare 13 giugno 2023, n. 13/E.

Come evidenziato nei documenti di prassi, il comma 10­bis in commento è stata introdotto per tenere conto della circostanza che tali enti esercitano la propria attività in  edifici di grandi dimensioni anche in considerazione del fatto che, per taluni servizi che vengono erogati alla collettività (Centro Diurno Integrato, Residenza Sanitaria Assistenziale, Poliambulatori, Servizi Sanitari e assistenziali, ecc.), le norme e gli standard funzionali impongono la disponibilità di notevoli superfici appositamente attrezzate catastalmente individuati quale singola unità immobiliare.

La disposizione riguarda, pertanto, nel rispetto di tutte le condizioni sopra elencate, gli enti indicati nella norma che svolgono attività di prestazioni di servizi socio sanitari e assistenziali. Tale ultima condizione si considera soddisfatta anche qualora le suddette prestazioni non vengano svolte congiuntamente come nel caso, ad esempio, di una ONLUS, una OdV o una APS che svolge solo attività «assistenziali».

Tale assunto è confermato dalla circostanza che tra gli immobili oggetto degli interventi agevolabili tassativamente elencati nel citato comma 10­bis rientrano anche quelli di categoria catastale B/1, adibiti a «collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme».

Considerato, inoltre, che la norma fa riferimento allo svolgimento di «attività di prestazione di servizi socio sanitari e assistenziali rientrano in tale ambito, ad esempio, anche le attività svolte dalle  ONLUS nei settori dell’assistenza sociale e socio­sanitaria e della assistenza sanitaria di cui all’art. 10, comma 1, lettera a), n. 1 e n. 2, D.Lgs. n. 460/1997. In assenza di specifiche indicazioni nella norma, è possibile, inoltre, applicare le disposizioni di cui al comma 10-­bis anche nell’ipotesi in cui negli immobili di categoria catastale B/1, B/2 e D/4 oggetto degli interventi le ONLUS svolgano anche attività direttamente connesse a quelle istituzionali nonché le attività accessorie per natura a quelle statutarie istituzionali, in quanto integrative delle stesse, esercitate secondo le condizioni previste dall’art. 10, comma 5, D.Lgs. n. 460/1997.

Inoltre, come chiarito con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E, il superbonus spetta, in linea generale, anche ai  detentori dell’immobile oggetto degli interventi agevolabili in virtù di un titolo idoneo (contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato), al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio. 

Il detentore, inoltre, deve essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

Nella circolare 23 giugno 2022 n. 23/E è stato, inoltre, precisato che costituisce titolo idoneo a consentire aduna OdV di fruire del superbonus, con riferimento alle spese sostenute per interventi realizzati su di un immobile di proprietà comunale, una convenzione stipulata nella forma della scrittura privata in base alla quale l’OdV detiene l’immobile al fine di svolgere la propria attività relativa all’aiuto alle persone fragili o bisognose di assistenza e supporto, sia economico che operativo. Ciò in quanto il sistema di protocollazione adottato dall’ente proprietario consente di verificare se la predetta OdV abbia la disponibilità giuridica dell’immobile prima del sostenimento delle spese relative agli interventi ammessi all’agevolazione.

Va, tuttavia, precisato che, ai fini dell’applicazione del citato comma 10­bis dell’articolo 119, l’ulteriore condizione rappresentata dal possesso dell’immobile in base ai titoli elencati dalla norma, quali proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito, deve considerarsi tassativa.

Pertanto, il rispetto della condizione rappresentata dal titolo di possesso dell’immobile, non si ritiene realizzata nel caso in cui le ONLUS, OdV e APS, sono detentori di un immobile in forza di un contratto di locazione, una concessione, ad un diritto di superficie. In altri termini, tali conclusioni si applicano con riferimento ad ogni altra tipologia di titolo diverso da quelli indicati espressamente dalla norma.