Sta accelerando, per fortuna, la discesa degli spread sui mutui: nel giro di un anno si è passati dal 3,5% che a inizio 2013 ero lo standard a offerte poco sopra il 2%. Livello comunque lontano rispetto ai minimi di qualche anno fa.
I finanziamenti immobiliari appaiono oggi un business appetibile per le banche e, paradossalmente, ad averle convinte a tornare su un mercato visibilmente snobbato negli ultimi due-tre anni è l’andamento delle sofferenze; i crediti avviati all’inesigibilità crescono al ritmo di cinque miliardi al mese, ma il tasso di default dei mutui alla famiglie è attorno al 3%, un valore sostenibile dal sistema e migliore di quello dei finanziamenti non ipotecari alle famiglie e in generale dei prestiti alle imprese.
Le manovre sullo spread stanno facendo scendere soprattutto i tassi variabili: dal panel di banche presenti nell’offerta del broker web mutuionline.it si ricava che i migliori tassi fissi si pongono a 20 anni al 4,75% e quelli medi al 5,4%; negli indicizzati si arriva poco sopra il 2,5% dell’offerta più conveniente e al 3% della media.
Rimane molto elevato il gap tra fissi e variabili, circa 240 punti, che in termini di rata mensile per un mutuo da 100mila euro significano 127 euro di differenza. Quelli che dividono i 555 necessari per il variabile rispetto ai 682 del fisso.
Ci sono altri dati che lasciano lo spazio a un ragionevole ottimismo sul ritorno delle erogazioni: innanzitutto la ripresa della domanda, in crescita ininterrotta dall’estate scorsa. E’ vero che una richiesta di mutuo non si trasforma automaticamente nella sua concessione, ma nella maggior parte dei casi il cliente che avvia un’istruttoria lo fa perché ha già ottenuto un benestare di massima.
Nel 2013 comunque le banche hanno già un po’ allentato la stretta: hanno erogato 2 miliardi in meno rispetto al 2012 ma bisogna considerare che il fatturato del mercato è sceso in proporzione maggiore. Sono risultate acquistate con finanziamento il 37,6% delle abitazioni, con un incremento di 0,6 punti sul 2012 (prima della crisi la quota sfiorava però il 50%). Il tasso medio richiesto per la prima rata è sceso di 30 centesimi, tutti attribuibili al calo degli spread. La quota di copertura dei mutui rimane bassa, come dimostra anche un sondaggio sugli agenti immobiliari effettuato da Fiaip: solo nel 31% dei casi l’immobile viene pagato per più del 50% con il finanziamento.
Sul mercato si attendono gli effetti del piano casa con il lancio dei mutui garantiti dalla Cassa depositi e prestiti per tipologie familiari e reddituali che non hanno accesso alle erogazioni, come lavoratori atipici, genitori separati con figli, famiglie monoreddito. Gli stanziamenti andranno preferibilmente all’acquisto di abitazioni ad alta efficienza energetica. C’è però un limite la cui incidenza si potrà valutare solo con il tempo: alle banche rimane una completa discrezionalità nell’assegnazione dei mutui. Se non ritengono il potenziale debitore in linea con i loro criteri di scoring non hanno alcun obbligo di erogare il finanziamento.