Nell’alloggio ceduto in leasing è la società proprietaria – e non chi occupa l’alloggio – a pagare le spese ordinarie e straordinarie, a partecipare con diritto di voto alle assemblee di condominio, oltre, naturalmente, a rispondere in caso di contenziosi. Il conduttore, tuttavia, potrà votare in alcuni casi particolari (come l’approvazione delle spese di riscaldamento) e sarà sempre tenuto a rispettare il regolamento del palazzo: qualora non dovesse farlo, l’amministratore e la stessa società di leasing potranno rivalersi su di lui.
Ma vediamo come funziona il contratto di leasing di un’unità immobiliare. Secondo una giurisprudenza consolidata, attraverso questo accordo, una società, dietro pagamento di un canone concordato, cede in godimento un immobile che detiene a un soggetto utilizzatore; quest’ultimo, terminato il contratto, decide se riscattare il bene (pagando l’importo restante) oppure se restituirlo. Nell’organizzazione condominiale, il proprietario-condomino, cioè il soggetto legittimato a interagire con l’assemblea, è quindi la società di leasing, mentre l’utilizzatore, fino alla scadenza del contratto, è da considerarsi simile a un inquilino. Così, ad esempio per quanto concerne le spese condominiali o di ristrutturazione, l’amministratore di condominio dovrà rivolgersi direttamente alla società di leasing e non a chi occupa l’alloggio.
Questo non esclude che la società di leasing – salvo patti contrari – debba esigere dal conduttore il rispetto del regolamento condominiale, come sancito dal tribunale di Milano il 24 febbraio 1992. Secondo il giudice, infatti, sussiste la legittimazione sia passiva che attiva in capo alla società di leasing, in materia di rispetto del regolamento. «Una volta concluso il contratto di locazione finanziaria – ha affermato il tribunale – si è radicato tra la conduttrice e il condominio un rapporto in virtù del quale per le controversie attinenti all’uso delle cose comuni il condominio, oltre che nei confronti del proprietario, può rivolgersi direttamente al conduttore, per l’osservanza degli obblighi derivanti dalla disciplina regolamentare». A sua volta, ovviamente, il conduttore è libero di agire e resistere in giudizio nei confronti del condominio.
Riguardo al diritto a partecipare all’assemblea, può succedere che durante la firma del contratto la società di leasing inserisca una clausola che consente al conduttore di prenderne parte. Ad ogni modo, secondo l’articolo 10 della legge sull’equo canone (27 luglio 1978, n. 392) «l’inquilino ha il diritto di votare, in luogo del proprietario, nelle assemblee condominiali aventi ad oggetto l’approvazione delle spese e delle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Il conduttore, inoltre, ha il diritto di intervenire, senza diritto di voto, ma con la possibilità di esprimere la propria opinione, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni».