In presenza di un contratto di «rent to buy» immobiliare (comprare un immobile pagando inizialmente un canone d’affitto e poi riscattandolo), le imposte si pagano sia per il godimento che per la cessione. Essendo il contratto formato da queste due fattispecie (godimento e cessione) l’imposta, in particolare quella di registro, deve essere applicata due volte, una sulla parte di concessione in godimento e una sulla parte della cessione (acconti e vendita). Ciò emerge anche dalla lettura della circolare 4/E/2015 (§ 3.1.3) dell’Agenzia delle entrate, in cui l’amministrazione pensa alla fattispecie contrattuale come riconducibile a quelle indicate dal comma 1, dell’articolo 21, dpr 131/1986, ovvero quella che prevede l’applicazione dell’imposta per due atti distinti, in presenza di un atto da cui non derivano, necessariamente, due atti tra loro intrinsecamente uniti; le singole operazioni (godimento e affitto), pertanto, sono caratterizzate da una autonoma capacità contributiva (si veda anche circolare 44/E/2001).
Va sottolineato come, secondo quanto indicato nella circolare4/E/2015, nell’ambito delle operazioni poste in essere da soggetti Iva, la fattispecie delle «unità abitative» risulta essere diversa da quella relativa agli «immobili strumentali». In caso di atto avente a oggetto una «unità abitativa» se il contratto di godimento è soggetto a Iva, l’imposta di registro applicabile sarà pari a euro 67 se redatto per «scrittura privata» o euro 200 se redatto per «scrittura privata autenticata» o per «atto pubblico». Se il contratto di godimento, al contrario, è esente da Iva l’imposta di registro applicabile sarà quella proporzionale nella misura del 2%.
Se il contratto di godimento ha per oggetto «immobili strumentali», per effetto dell’applicazione mitigata dell’alternatività registro/Iva, si renderà applicabile sempre l’imposta di registro nella misura proporzionale dell’1%, a prescindere che la concessione in godimento sia con Iva o esente da Iva.
In aggiunta e valevole per entrambe le due tipologie (abitazioni o strumentali), se il canone si compone di una quota destinata ad acconti prezzo o se vi è un importo versato a titolo di acconto, sarà dovuta l’ulteriore imposta di registro fissa pari a euro 200, mentre se la cessione sarà esente da Iva, si ritiene che si renda applicabile l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2%.
Se nel contratto si prevede anche il versamento di importi a titolo di «caparra confirmatoria», di cui all’art. 1385 c.c., gli stessi sono soggetti ulteriormente (poiché non vi è una previsione di esclusione) all’imposta di registro proporzionale nella misura dello 0,50%.
Relativamente alla presenza di ipoteche alla sottoscrizione del contratto iniziale, già alla stipula del contratto «rent to buy» l’immobile non deve essere gravato da pregiudizievoli, giacché la parte concedente deve garantire la piena titolarità e la libera disponibilità degli immobili; si rende applicabile, in particolare, l’art. 8, del dlgs 122/2005 per cui è fatto divieto al notaio di ricevere l’atto di concessione in godimento con diritto di acquisto se prima della stipula non si sia proceduto al perfezionamento di un titolo idoneo alla cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento ovvero non si sia in presenza di frazionamento del mutuo e della relativa ipoteca e al perfezionamento di un titolo idoneo per la cancellazione dell’ipoteca frazionata, salvo il caso dell’accollo del mutuo.