In un Paese come il nostro, in cui la casa di proprietà è ai primi posti nell’elenco delle priorità più sentite, la notizia che i mutui possano avere regole nuove e più stringenti, merita una attenzione particolare. Il Comitato di Basilea, in un documento discusso a dicembre, sembra voler intervenire proprio sui mutui. Vediamo come.
Mentre in molte banche italiane sta tornando la “voglia” di prestare denaro con manica più larga, soprattutto a causa della situazione sui tassi che rende problematico avere eccessi di liquidità, le novità in arrivo costringeranno a stringere i denti del pettine. memore di quanto accadde con i mutui subprime negli USA, il Comitato di Basilea ha pensato di introdurre dei nuovi criteri per limitare il rischio che vengano concessi mutui a chi poi si rivela incapace di rimborsarli.
I criteri si basano sulla proporzione fra prestito e valore dell’immobile (il cosiddetto loan to value o Ltv), e la proporzione fra la rata ed il reddito (debt service coverage o Dsc).
Fino ad oggi, con una certa elasticità, i mutui venivano erogati con un Ltv fino a 80% ai privati ed un Dsc fino a 35%.
L’idea che esce da Basilea è che gli Ltv superiori ad un 50-60% dovrebbero prevedere Dsc più ristretti. Insomma se non avete molti risparmi da parte, e desiderate finanziare quasi tutto il valore della casa, dovreste avere un reddito elevato, capace di coprire più di tre volte le rate del mutuo, per evitare che le banche si ritrovino ad un certo punto con un sacco di immobili in portafoglio in seguito a pignoramenti, e vadano a svenderli a qualche bad bank per recuperare accantonamenti.
Il modo in cui basilea intende imporre questi criteri alle banche passa dal sistema di ponderazione del rischio dei mutui, in base al quale è definito l’assorbimento patrimoniale per le banche. Le quali dunque non potranno evitare di attenersi a questi principi.
“la recente crisi finanziaria ha dimostrato che l’attuale trattamento non è sufficientemente sensibile al rischio. Di conseguenza la ponderazione del 35% potrebbe essere troppo alta per alcune esposizioni e troppo bassa per altre”
Per le banche sarà dunque più interessante e conveniente concedere mutui a chi ne ha meno bisogno, o deciderà di finanziarsi solo allo scopo di ottimizzare i costi e le opportunità. Per chi invece avrà bisogno del mutuo come unica strada per l’acquisto di una casa la vita diventerà più difficile, molto più difficile.
La proposta del Comitato dei regolatori quindi andrà a penalizzare il mercato immobiliare, perché il numero di soggetti che potranno diventare acquirenti si ridurrà, specie nel comparto residenziale.
Una giovane coppia appartenente alla classe media, con reddito medio, per comprare una casa dovrà quindi avere risparmi accumulati per circa metà del valore dell’immobile (senza contare tutti gli oneri fiscali, amministrativi, l’arredamento ecc) o ripiegare su un affitto, a beneficio di chi un acquisto se lo poteva permettere.