Quando si accende un mutuo per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile, è necessario tenere conto di tutti i costi ad esso associati, i quali andranno a pesare sull’ammontare finale della somma da restituire.

Tali costi non si riducono ai soli interessi, i quali determinano il guadagno effettivo della banca che eroga il finanziamento, ma includono anche le spese relative all’istruttoria, alla perizia, all’erogazione, all’ammortamento e via dicendo.

Ognuna di queste voci incide in modo più o meno evidente sul costo totale del mutuo e può portare a variazioni delle rate mensili, persino nel momento in cui si opti per un mutuo a tasso fisso. In questo caso ad esempio le rate, benché immutabili in situazioni normali, potranno essere influenzate da eventuali interessi di mora e dalle relative spese di messa in mora.

È per questo motivo che, prima di aprire un mutuo, è importante informarsi bene e valutare con attenzione non solo gli interessi effettivi, ma anche tutte le spese accessorie fisse o potenziali.

Mutuo casa: quali sono i costi relativi alla concessione del mutuo

Per prima cosa è necessario valutare i costi relativi alla concessione e all’apertura del mutuo, i quali includono:

• i costi di istruttoria: questa voce include le spese sostenute dalla finanziaria per indagare la storia creditizia del futuro mutuatario, valutandone l’effettiva capacità di pagare le rate mensili. A seconda dei casi, la banca potrà decidere di addebitarli in un’unica soluzione al mutuatario, di suddividerli tra le varie rate mensili o di azzerarli;
• la perizia: prima di concedere un mutuo, la banca effettua anche una perizia volta ad accertare il reale valore dell’immobile che il richiedente intende acquistare e che diverrà oggetto di ipoteca. Tale compito è assegnato a un perito scelto dalla banca stessa, il quale dovrà verificare anche l’assenza di anomalie o abusi edilizi. Questa voce spesa può avere un costo variabile in genere compreso tra i 200 e i 350 €, ma può essere anche più alto in base a diversi fattori, come la necessità di sostenere spese di viaggio per raggiungere la località in cui si trova l’immobile;
• le imposte: tra le imposte da pagare per aprire un mutuo rientrano quella ipotecaria, quella di registro, l’imposta catastale, il bollo e vari oneri di concessione. Per evitare di dover pagare singolarmente ognuna di esse, è possibile ricorrere all’imposta sostitutiva, la quale ammonta allo 0,25% per chi deve acquistare o ristrutturare la prima casa, mentre in tutti gli altri casi è pari al 2%. In genere tale somma viene trattenuta direttamente sull’importo erogato dalla banca al mutuatario.

A queste tre voci dovranno poi essere aggiunte quelle relative alle spese notarili e i costi dell’assicurazione obbligatoria per tutelare tanto la banca quanto il mutuatario in caso di incendio o altri danni.

Le spese di ammortamento e spese potenziali

Tra i costi che vanno a pesare sulle rate del mutuo rientrano tutti quelli di ammortamento e quelli potenziali, le quali includono, oltre agli interessi passivi ed eventuali interessi di mora, le seguenti spese:

• gestione delle pratiche;
• riscossione periodica delle rate del mutuo;
• invio di eventuali comunicazioni in formato cartaceo;
• recupero del credito in caso di inadempienza;
• estinzione anticipata del mutuo.