Nell’ambito di una cessione di fabbricati da demolire, ai fini dell’imponibilità della plusvalenza, se oggetto del trasferimento a titolo oneroso è un edificio, detto trasferimento non può mai essere riqualificato come cessione di area edificabile, nemmeno quando l’edificio è destinato alla successiva demolizione e ricostruzione.
L’AE, nel rispondere all’interpello posto dal proprietario di un fabbricato che intende venderlo ad un’azienda incaricata della demolizione per la costruzione di nuove unità abitative, ha ribadito come le indicazioni contenute nella Ris. AE 22 ottobre 2008 n. 395/E siano da considerarsi superate.
Recentemente, la Circ. AE 29 luglio 2020 n. 23/E, avente ad oggetto il trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti dalla cessione di fabbricati cd. “da demolire”, ha chiarito quanto di seguito esposto: l’art. 67 c. 1 lett. b) TUIR, include fra i redditi diversi – se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente «le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione».
Con la Ris. AE 22 ottobre 2008, n. 395/E era stato chiarito che la vendita a titolo oneroso di fabbricati ricadenti in un’area oggetto di un piano di recupero, approvato in via definitiva dal Comune, fosse riconducibile alla fattispecie della cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, con conseguente tassabilità della plusvalenza a prescindere dal periodo di possesso del cespite. Tale posizione interpretativa si basa sulla considerazione che se i fabbricati ceduti ricadono in un piano di recupero, da cui notoriamente discende la possibilità di sviluppare in termini di incremento le cubature esistenti, «oggetto della compravendita non possano essere più considerati i fabbricati, oramai privi di effettivo valore economico, ma, diversamente, l’area su cui gli stessi insistono, riqualificata in relazione alla potenzialità edificatorie in corso di definizione».
L’Amministrazione finanziaria ha dato applicazione generalizzata al principio espresso nella citata risoluzione, riferendolo anche ad altre casistiche, tra cui le cessioni di fabbricati da demolire. Su tali basi si è dunque operata la riqualificazione dell’oggetto della cessione da “fabbricato” a “terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria“, con applicazione del trattamento fiscale riservato a quest’ultima ipotesi.
Tale interpretazione non ha tuttavia trovato conferma nella giurisprudenza, secondo cui, ai fini dell’imponibilità della plusvalenza ex art. 67 c. 1 lett. b) TUIR, se oggetto del trasferimento a titolo oneroso è un edificio, detto trasferimento non può mai essere riqualificato come cessione di area edificabile, nemmeno quando l’edificio è destinato alla successiva demolizione e ricostruzione (Cass. 6 settembre 2019 n. 22409 e Cass. 21 giugno 2019 n. 16718).
In considerazione dell’indirizzo assunto dalla giurisprudenza di legittimità e tenuto conto dei pareri espressi al riguardo dall’Avvocatura Generale dello Stato, la Circ. AE 29 luglio 2020 n. 23/E ha considerato superate le indicazioni contenute nella richiamata Ris. AE 22 ottobre 2008 n. 395/E.Ris. AE 22 ottobre 2008 n. 395/E.