Chi possiede una casa nel quartiere Baggio di Milano vedrà incrementare il valore del proprio immobile di quasi il 10 per cento.

Lo afferma un’analisi di Immobiliare.it insights, che ha esaminato l’andamento delle quotazioni nelle aree periferiche di Milano nel periodo 2021-2023 e sulla base di queste ha previsto l’evoluzione dei prezzi nelle zone raggiunte verso il nuovo capolinea della «rossa» nel prossimo futuro.

L’arrivo della sotterranea nelle tre aree identificate (Baggio-Parri-Valsesia e Olmi, per complessivi 3,3 chilometri) non è a brevissimo termine: si parla del 2028/29, con inizio dei lavori tra la fine di quest’anno e i primi mesi del prossimo; l’esperienza però insegna che con le previsioni di tempo per gli scavi è meglio essere prudenti.

L’anticipo sui lavori

Nonostante questo è presumibile che un effetto metrò, come si è già verificato in occasioni analoghe, si evidenzi ben prima sul mercato. 
Lo studio di immobiliare.it quantifica nel 9,7 per cento in diciotto mesi l’apprezzamento di valore per le abitazioni che si trovano a meno di cinque minuti a piedi dalla nuova stazione della metropolitana, mentre per le distanze oltre cinque e fino a dieci minuti l’effetto si riduce a +5,2 per cento. 

Il prezzo medio delle aree interessate dai lavori di prolungamento attualmente è poco sopra i 2.880 euro al metro quadrato (Olmi è il quartiere più economico di Milano); le previsioni di prezzo generalizzate per le aree periferiche di qui a 18 mesi portano Immobiliare.it a stimare un aumento di quasi il 9 per cento; a questo va aggiunto l’effetto supplementare della metropolitana, che dovrebbe portare il prezzo medio a 3.200 euro per le case tra cinque e dieci minuti dal metrò e a 3.400 per quelle che permettono di arrivare in meno di cinque minuti.

Il precedente della M4

L’importanza della metropolitana sui valori immobiliari è affermata anche da un recente studio della società di servizi immobiliari Abitare Co. sull’andamento dei prezzi dal pre pandemia a oggi nelle zone servite dalle 113 fermate delle cinque linee sotterranee, comprendendo nel novero anche la linea Blu nella sua interezza. Dal report emerge che in 27 fermate la rivalutazione delle case nuove o integralmente ristrutturate ha superato il 40 per cento; nella media si è arrivati al 35,2 per cento, dieci punti in più rispetto all’incremento di prezzo dell’usato nelle medesime zone.

Bivio rivalutazioni

Al di là di cifre che appaiono più che altro un esercizio statistico non è negabile che esista un effetto metropolitana sui valori immobiliari, sia sui prezzi di vendita sia sui canoni di locazione per i contratti tradizionali e gli affitti brevi, e che l’incremento, almeno in termini percentuali, sia molto più evidente in periferia che nel centro storico: ad esempio tutte le rilevazioni confermano la M4 sta giocando un ruolo molto importante sui prezzi in viale Forlanini, in viale Corsica, in via Lorenteggio o al Giambellino. Il valore delle case di chi abita in piazza San Babila o in piazza Sant’Ambrogio invece si è rilevato relativo, dato che la propria zona era già molto ben servita dai mezzi pubblici.